Yabancılar İçin Konut Projeleri: Türkiye’de Ev Sahibi Olma Rehberi

Türkiye, doğal güzellikleri, tarihi ve kültürel zenginlikleri, stratejik konumu, gelişen ekonomisi ve uygun yaşam maliyetleri ile yabancılar için cazip bir ülke haline gelmiştir. Son yıllarda, Türkiye’de konut sahibi olmak isteyen yabancıların sayısında önemli bir artış yaşanmaktadır. Bu artışta, hükümetin yabancı yatırımcıları teşvik etmek amacıyla yaptığı yasal düzenlemeler, vatandaşlık ve oturum izni programları da önemli bir rol oynamaktadır.

Konut-Projeleri.Rehberi.Pro olarak, bu yazımızda yabancıların Türkiye’de konut sahibi olma sürecini tüm detaylarıyla ele alacağız. Yasal gereklilikler, vatandaşlık ve oturum izni başvuru koşulları, dikkat edilmesi gereken noktalar, popüler bölgeler, vergi avantajları ve sıkça sorulan sorular gibi konuları kapsamlı bir şekilde inceleyeceğiz.

Bu Yazıda Neler Bulacaksınız?

Bu rehberi okuduktan sonra:

• Türkiye’de yabancıların konut edinimi ile ilgili yasal çerçeveyi öğreneceksiniz.
• Türk vatandaşlığı ve oturum izni başvuru koşulları hakkında bilgi sahibi olacaksınız.
• Türkiye’de konut alırken dikkat etmeniz gereken önemli noktaları öğreneceksiniz.
• Yabancılar için popüler konut bölgelerini ve proje türlerini keşfedeceksiniz.
• Vergi avantajları ve diğer teşvikler hakkında bilgi edineceksiniz.
• Sıkça sorulan soruların yanıtlarını bulacaksınız.

Türkiye’de Yabancıların Konut Edinimi: Yasal Çerçeve

• Temel Yasal Dayanak: Tapu Kanunu (2644 Sayılı Kanun) ve ilgili yönetmelikler.

Kimler Konut Edinebilir?

• Türkiye ile karşılıklılık ilkesi bulunan ülkelerin vatandaşları (çoğu ülke vatandaşı).
• Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülke vatandaşları (bazı kısıtlamalar olabilir).
• Türkiye’de oturum izni olan yabancılar.

Kısıtlamalar:

• Yabancıların taşınmaz ediniminde yüzölçümü sınırlaması (Türkiye genelinde 30 hektarı, bir ilçede ilçe yüzölçümünün %10’unu geçemez).
• Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinimi izne tabidir.
• Bazı özel statülü alanlarda (örneğin, sit alanları) kısıtlamalar olabilir.

Gerekli Belgeler:

• Geçerli pasaport ve fotokopisi
• Vergi kimlik numarası (Türkiye’de vergi dairesinden alınır)
• Değerleme raporu (ekspertiz raporu)
• Konutun tapu fotokopisi
• Satıcının kimlik bilgileri
• DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) poliçesi
• Yurt dışında düzenlenen vekaletname ile işlem yapılıyorsa, vekaletnamenin aslı veya onaylı örneği
• Tercüme (gerekirse)
• Fotoğraf (alıcı için 2 adet, satıcı için 1 adet)

Tapu İşlemleri:

• Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne başvuru
• Tapu harcı ve döner sermaye bedelinin ödenmesi
• Tapu devrinin yapılması

Türk Vatandaşlığı ve Oturum İzni Başvuru Koşulları

Türk Vatandaşlığı Başvurusu (Yatırım Yoluyla):

• En az 400.000 ABD Doları değerinde taşınmaz satın almak (3 yıl satmama şartıyla).
• Taşınmazın tapu kayıtlarında “satılamaz” şerhi bulunmalıdır.
• Başvuru için gerekli belgeler: Tapu, değerleme raporu, pasaport, başvuru formu vb.
• Başvuru süreci ve değerlendirme kriterleri.
• Aile üyelerininde vatandaşlık hakkı kazanması.

Oturum İzni Başvurusu (Taşınmaz Sahibi Olarak):

• Türkiye’de tapusu olan yabancılar, “kısa dönem ikamet izni” başvurusunda bulunabilirler.
• Bu izin, genellikle 1 veya 2 yıllık sürelerle verilir ve uzatılabilir.
• Başvuru için gerekli belgeler: Tapu, pasaport, başvuru formu, sağlık sigortası vb.
• Başvuru süreci ve değerlendirme kriterleri.

Türkiye’de Konut Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Güvenilir Bir Emlak Danışmanı/Firma ile Çalışın: Lisanslı ve deneyimli bir emlak danışmanı veya kurumsal bir firma ile çalışmak, süreci kolaylaştırır ve riskleri azaltır.
• Hukuki Destek Alın: Bir avukattan hukuki danışmanlık almak, sözleşmeleri incelemek ve yasal süreci takip etmek önemlidir.
• Tapu Kayıtlarını Kontrol Edin: Tapu üzerinde herhangi bir kısıtlama (haciz, ipotek, şerh vb.) olup olmadığını kontrol edin.
• İskan Durumunu Öğrenin: Binanın iskanının (yapı kullanma izin belgesi) olup olmadığını kontrol edin.
• Değerleme Raporu (Ekspertiz Raporu) Alın: Konutun gerçek değerini ve durumunu öğrenmek için SPK lisanslı bir uzmana ekspertiz raporu hazırlatın.
• Vergi ve Harçları Öğrenin: Tapu harcı, KDV, emlak vergisi gibi ödemeler hakkında bilgi alın.
• Sözleşmeyi Dikkatlice Okuyun: Satış sözleşmesini imzalamadan önce dikkatlice okuyun ve anlamadığınız noktaları sorun.
• Ödemeleri Banka Aracılığıyla Yapın: Tüm ödemeleri banka havalesi veya EFT yoluyla yapın ve dekontları saklayın.
• Döviz Kuru Dalgalanmalarını Dikkate Alın: Döviz kuru dalgalanmaları, ödemelerinizi etkileyebilir.
• Türkiye’deki Yaşam Koşullarını Araştırın: Türkiye’deki yaşam maliyetleri, sağlık sistemi, eğitim sistemi, ulaşım gibi konularda bilgi edinin.

Yabancılar İçin Popüler Konut Bölgeleri ve Proje Türleri

• İstanbul: Özellikle Boğaz çevresi, sahil şeridi, merkezi iş alanları ve gelişmekte olan bölgelerdeki projeler.
• Antalya: Özellikle Alanya, Kemer, Belek, Side gibi tatil beldelerindeki projeler.
• Muğla: Bodrum, Marmaris, Fethiye, Datça gibi turistik bölgelerdeki projeler.
• İzmir: Çeşme, Alaçatı, Kuşadası gibi yazlık bölgeler ve şehir merkezindeki projeler.
• Aydın: Didim, Kuşadası gibi sahil bölgelerindeki projeler.
• Bursa: Şehir merkezi ve Uludağ çevresindeki projeler.
• Ankara: Özellikle Çankaya, Yenimahalle gibi merkezi bölgelerdeki projeler.
• Diğer Bölgeler

Proje Türleri:

• Lüks Rezidanslar ve Daireler
• Villalar (Müstakil veya Site İçinde)
• Yazlık Evler
• Apartman Daireleri
• Karma Projeler (Konut + Ofis + AVM)

Vergi Avantajları ve Diğer Teşvikler

• KDV İstisnası: Belirli koşulları sağlayan yabancılar, ilk konut alımlarında KDV’den muaf olabilirler.
• Türkiye’de yerleşik olmayan (son 3 yıldır Türkiye’de 183 günden fazla bulunmayan) Türk vatandaşları ve çalışma veya oturma izni alarak 6 aydan fazla yurt dışında bulunan Türk vatandaşları
• Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilcisi aracılığıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen dar mükellef kurumlar (şirketler).
• Tapu Harcı İndirimi: Bazı dönemlerde, tapu harcı oranlarında indirimler yapılabilir.
• Vatandaşlık Programı: Belirli bir tutarın üzerinde yatırım yapan yabancılara Türk vatandaşlığı verilmesi.
• Oturum İzni Kolaylıkları: Taşınmaz sahibi yabancılara ve ailelerine oturum izni verilmesi.

Türkiye’de Yabancıların Konut Edinimi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Türkiye’de hangi bankalardan konut kredisi alabilirim?

Türkiye’deki birçok banka, hem yerli hem de yabancı uyruklu kişilere konut kredisi (mortgage) vermektedir. Yabancılara konut kredisi veren başlıca bankalar şunlardır (alfabetik sırayla ve güncellik durumu kontrol edilmeli):

• Akbank
• Albaraka Türk Katılım Bankası
• Alternatif Bank
• DenizBank
• Garanti BBVA
• Halkbank
• HSBC
• ING Bank
• İş Bankası
• Kuveyt Türk Katılım Bankası
• QNB Finansbank
• Şekerbank
• TEB (Türk Ekonomi Bankası)
• VakıfBank
• Yapı Kredi
• Ziraat Bankası
• Ziraat Katılım

Önemli Notlar:

• Her bankanın yabancılara konut kredisi verme koşulları farklı olabilir. Faiz oranları, kredi vadeleri, kredi tutarları, ekspertiz ücretleri, dosya masrafları ve diğer şartlar bankadan bankaya değişebilir.
• Kredi Başvuru Şartları: Bankalar genellikle aşağıdaki belgeleri talep ederler:
• Pasaport (ve fotokopisi)
• Türkiye’de alınan Vergi Kimlik Numarası
• Gelir belgesi (maaş bordrosu, kira geliri, emeklilik belgesi vb. – ülkeye ve bankaya göre değişebilir, genellikle yeminli tercüman tarafından onaylanmış tercümesi istenir)
• İkametgah belgesi (kendi ülkenizdeki adresinizi gösteren belge)
• Kredi notu bilgileri (kendi ülkenizdeki kredi kayıt bürosundan alacağınız rapor)
• Satın alınacak konutun tapu fotokopisi
• Ekspertiz raporu (bankanın atadığı eksper tarafından hazırlanır)
• (Varsa) Ek teminatlar (başka bir gayrimenkul, mevduat hesabı vb.)
• Kredi Tutarı: Genellikle, eksper tarafından belirlenen konut değerinin belirli bir yüzdesi kadar (%50, %70, %80 gibi) kredi kullanabilirsiniz. Bu oran, bankaya, gelir durumunuza ve kredi notunuza göre değişebilir.
• Faiz Oranları: Yabancılar için konut kredisi faiz oranları, Türk vatandaşlarına uygulanan oranlardan biraz daha yüksek olabilir.
• Kredi Vadesi: Genellikle 5 ila 20 yıl arasında değişebilir.
• Ödeme Planı: Aylık eşit taksitler halinde veya farklı ödeme planlarıyla (ara ödemeli, balon ödemeli vb.) kredi geri ödemesi yapabilirsiniz.
• Danışmanlık Alın: Kredi başvuru sürecinde, bir emlak danışmanından ve/veya finans uzmanından yardım almanız tavsiye edilir.

Başvurmadan önce mutlaka bankalarla iletişime geçerek güncel koşulları ve gerekli belgeleri öğrenin.

1. Türkiye’de ev almanın maliyeti nedir? (Vergiler, harçlar, diğer masraflar)
2. Türkiye’de ev almanın maliyeti, sadece evin satış bedeli ile sınırlı değildir. Çeşitli vergiler, harçlar ve diğer masraflar da ödemeniz gerekir. İşte ana kalemler:

• Tapu Harcı: Hem alıcı hem de satıcı tarafından ayrı ayrı ödenen, satış bedelinin %2’si oranında bir harçtır. (Toplamda %4)
• Katma Değer Vergisi (KDV):
• Sıfır konutlarda: Net alanı 150 metrekareye kadar olan konutlar için %1, %8 veya %10; 150 metrekare ve üzeri konutlar için %18 veya %20 KDV uygulanır. (KDV oranları ve uygulama esasları zaman zaman değişebilir, güncel mevzuatı takip edin.)
• İkinci el konutlarda: Genellikle KDV uygulanmaz. Ancak, satıcı bir şirket ise ve konut şirketin aktifinde kayıtlıysa, KDV uygulanabilir.
• Yabancılar için KDV istisnası: Belirli koşulları sağlayan yabancılar, ilk konut alımlarında KDV’den muaf olabilirler. (Detaylar için önceki yanıtlara bakınız.)
• Döner Sermaye Bedeli: Tapu ve Kadastro Müdürlüğü tarafından alınan bir hizmet bedelidir. Her yıl güncellenir ve küçük bir miktardır. (2024 için yaklaşık 822 TL civarında, artı bölgesel ek ödeme)
• Emlakçı Komisyonu: Eğer bir emlakçı aracılığıyla ev alıyorsanız, emlakçıya satış bedelinin %2’si + KDV oranında (hem alıcı hem satıcı için ayrı, yani toplam %4 +KDV ) bir komisyon ödemeniz gerekir. (Yasal sınır %4 + KDV’dir, ancak pazarlık yapılabilir.)
• Ekspertiz Ücreti: Konut kredisi kullanacaksanız, bankanın atadığı eksper tarafından hazırlanan ekspertiz raporu için bir ücret ödemeniz gerekir. Bu ücret, konutun büyüklüğüne ve bulunduğu şehre göre değişir. (2024 için yaklaşık 5.000 – 15.000 TL arasında)
• DASK (Zorunlu Deprem Sigortası): Deprem riskine karşı yaptırılması zorunlu bir sigortadır. Prim, evin büyüklüğüne, bulunduğu bölgeye ve yapı türüne göre değişir.
• Konut Sigortası (İsteğe Bağlı): Yangın, sel, hırsızlık gibi risklere karşı evinizi güvence altına almak için yaptırabilirsiniz. Prim, evin değerine, kapsamına ve sigorta şirketine göre değişir.
• Avukatlık Ücreti (İsteğe Bağlı): Hukuki danışmanlık almak için bir avukatla çalışırsanız, avukatlık ücreti ödemeniz gerekir.
• Tercüme Ücreti (Gerekirse): Tapu işlemleri sırasında veya diğer resmi işlemlerde yeminli tercüman kullanmanız gerekirse, tercüme ücreti ödemeniz gerekir.
• Noter Masrafları (Gerekirse): Satış vaadi sözleşmesi gibi belgeleri noterde düzenlerseniz, noter masrafı ödemeniz gerekir.
• Taşınma ve Nakliye Masrafları

Örnek Hesaplama (Varsayımsal):

5.000.000 TL değerinde, 120 metrekare net alana sahip, ikinci el bir daire aldığınızı varsayalım:

• Tapu Harcı (Alıcı): 5.000.000 TL * %2 = 100.000 TL
• Tapu Harcı (Satıcı): 5.000.000 TL * %2 = 100.000 TL
• Döner Sermaye Bedeli: Yaklaşık 1.500 TL
• Emlakçı Komisyonu (Alıcı): 5.000.000 TL * %2 + %20 KDV= 120.000 TL
• Emlakçı Komisyonu (Satıcı): 5.000.000 TL * %2 + %20 KDV= 120.000 TL

DASK: Yaklaşık 500 – 2.000 TL (değişken)

Bu örnekte, KDV uygulanmadığını varsaydık (ikinci el konut). Sıfır konut olsaydı, KDV oranı %1, %8, %10, %18 veya %20 olabilirdi ve maliyeti önemli ölçüde artırırdı.

Türkiye’de ev aldıktan sonra ne yapmalıyım? (Abonelikler, adres kaydı vb.)

Türkiye’de ev sahibi olduktan sonra yapmanız gereken bazı işlemler vardır:

• Tapu Tescili: Tapu devri yapıldıktan sonra, tapunuzun tescil edildiğinden emin olun. Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nden tapunuzun aslını alın ve güvenli bir yerde saklayın.
• Emlak Vergisi Beyannamesi: Evin bulunduğu belediyeye giderek emlak vergisi beyannamesi verin. Bu beyanname, emlak vergisinin hesaplanması için gereklidir. Emlak vergisi, her yıl iki taksitte ödenir.

Abonelikler:

• Elektrik: Elektrik aboneliğini üzerinize alın. Gerekli belgeler: Tapu, kimlik/pasaport, DASK poliçesi, (varsa) sayaç numarası.
• Su: Su aboneliğini üzerinize alın. Gerekli belgeler: Tapu, kimlik/pasaport, DASK poliçesi, (varsa) sayaç numarası.
• Doğalgaz: Doğalgaz aboneliğini üzerinize alın. Gerekli belgeler: Tapu, kimlik/pasaport, DASK poliçesi, (varsa) tesisat numarası, (varsa) iskan belgesi.
• İnternet/Telefon/TV: İhtiyacınıza göre, internet, telefon ve televizyon aboneliklerinizi yaptırın.
• Adres Kaydı (Nüfus Kaydı):
• Yabancı uyruklu iseniz, Göç İdaresi’ne başvurarak adres kaydınızı yaptırmanız gerekir. (Oturum izniniz varsa) Gerekli belgeler: Pasaport, oturum izni belgesi, tapu veya kira sözleşmesi.
• Türk vatandaşı iseniz, Nüfus Müdürlüğü’ne başvurarak adres kaydınızı yaptırmanız gerekir.
• Bina Yönetimi ile İletişim: Apartman veya site yönetimi ile iletişime geçerek aidat, ortak giderler ve diğer konular hakkında bilgi alın.
• Banka Hesap Bilgileri Güncelleme: Banka, sigorta şirketi, abonelikleriniz vb. kurumlarla iletişime geçerek adres bilgilerinizi güncelleyin.

Türkiye’de emlak vergisi nasıl ödenir?

Emlak Vergisi Mükellefi: Türkiye’de taşınmazı (ev, arsa, arazi vb.) olan herkes, emlak vergisi ödemekle yükümlüdür.

Beyanname Verme: Taşınmazın bulunduğu belediyeye, taşınmazın edinildiği yılın sonuna kadar emlak vergisi beyannamesi verilmesi gerekir. (Örneğin, 2024 yılında ev aldıysanız, 31 Aralık 2024 tarihine kadar beyanname vermelisiniz.) Sonraki yıllarda, yeniden beyanname vermeniz gerekmez (taşınmazda bir değişiklik olmadığı sürece).

Gerekli Belgeler (Beyanname İçin):

• Tapu fotokopisi
• Kimlik/Pasaport fotokopisi
• (Varsa) İskan belgesi fotokopisi
• Emlak Vergisi Bildirim Formu (belediyeden temin edilir)

Vergi Oranları: Emlak vergisi oranları, taşınmazın türüne (konut, iş yeri, arsa, arazi) ve bulunduğu yere (büyükşehir belediyesi veya diğer belediyeler) göre değişir.

Büyükşehir Belediyelerinde

• Bina (mesken): Binde 2
• Bina (diğer): Binde 4
• Arsa: Binde 6
• Arazi: Binde 2

Diğer Belediyelerde

• Bina (mesken): Binde 1
• Bina (Diğer): Binde 2
• Arsa: Binde 3
• Arazi: Binde 1

Vergi Hesaplama: Emlak vergisi, taşınmazın emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanır. Bu değer, belediye tarafından belirlenen rayiç bedel (arsa değeri) ve bina maliyet bedelinin toplamından oluşur.

Ödeme Zamanları: Emlak vergisi, her yıl iki eşit taksitte ödenir.

1. Taksit: Mart, Nisan ve Mayıs aylarında
2. Taksit: Kasım ayında

Ödeme Yerleri:

• Taşınmazın bulunduğu belediyenin vezneleri
• Belediyenin anlaşmalı olduğu bankalar
• Belediyenin internet sitesi üzerinden online ödeme (e-belediye)
• PTT şubeleri
• Gecikme Cezası: Emlak vergisi zamanında ödenmezse, gecikme zammı uygulanır.

Türk vatandaşı olmadan Türkiye’de ne kadar süre kalabilirim?

Türkiye’de ne kadar süre kalabileceğiniz, uyruğunuza ve vize durumunuza bağlıdır.

Vize Muafiyeti: Bazı ülke vatandaşları, Türkiye’ye vizesiz giriş yapabilir ve belirli bir süre (genellikle 30, 60 veya 90 gün) kalabilirler. Bu süre, her 180 gün içinde 90 günü geçemez. (Örneğin, 90 gün vizesiz kalma hakkınız varsa, 90 gün kaldıktan sonra Türkiye’den çıkış yapmanız ve sonraki 90 gün içinde tekrar giriş yapmanız gerekir.)

Vize: Vize muafiyeti olmayan ülke vatandaşlarının, Türkiye’ye gelmeden önce Türk konsolosluklarından veya yetkili vize başvuru merkezlerinden vize almaları gerekir. Vize türüne ve süresine göre Türkiye’de kalış süresi değişir.

E-Vize: Bazı ülke vatandaşları, internet üzerinden elektronik vize (e-vize) alabilirler. E-vize, genellikle turistik amaçlı kısa süreli ziyaretler için verilir.

Oturum İzni: Türkiye’de daha uzun süre kalmak isteyen yabancıların, oturma izni (ikamet izni) almaları gerekir. Oturum izni, farklı amaçlara göre (turistik, öğrenim, çalışma, aile birleşimi, taşınmaz sahibi olma vb.) ve farklı sürelerle verilebilir. Oturum izni başvuruları, Göç İdaresi Genel Müdürlüğü’ne yapılır.

Vizesiz Kalış Süreleri (Örnekler – Güncel Bilgi İçin Mutlaka Kontrol Edilmeli):

• 90 Gün: Almanya, Fransa, Hollanda, İtalya, İspanya, Yunanistan, İsviçre, Belçika, Portekiz, Lüksemburg, Avusturya, Danimarka, İsveç, Norveç, Finlandiya, Kanada, Japonya, Güney Kore, Brezilya, Arjantin, Şili, Yeni Zelanda gibi birçok ülke vatandaşı.
• 60 Gün: Rusya, Kazakistan, Kırgızistan, Tacikistan gibi bazı ülke vatandaşları.
• 30 Gün: İran, Katar, Lübnan, Fas, Tunus gibi bazı ülke vatandaşları.

ÖNEMLİ: Vize ve kalış süreleri ile ilgili bilgiler sıklıkla değişebilir. Bu nedenle, en güncel ve doğru bilgiyi almak için seyahatinizden önce Türkiye Cumhuriyeti Dışişleri Bakanlığı’nın web sitesini (https://www.mfa.gov.tr/visa-information-for-foreigners.en.mfa) ve bulunduğunuz ülkedeki Türk konsolosluğunun web sitesini kontrol etmeniz şiddetle tavsiye edilir.

Türkiye’de ev alarak oturum izni alabilir miyim?

Evet, Türkiye’de tapu sahibi olan yabancılar, “taşınmaz sahibi” olarak kısa dönem ikamet izni (oturma izni) başvurusunda bulunabilirler. Bu, en yaygın oturum izni türlerinden biridir.

Kısa Dönem İkamet İzni: Genellikle 1 veya 2 yıllık sürelerle verilir ve şartları taşıdığınız sürece uzatılabilir.

Gerekli Belgeler (Başvuru İçin):

• İkamet izni başvuru formu
• Pasaport veya yerine geçen belgenin aslı ve fotokopisi (noter onaylı tercümesi)
• 4 adet biyometrik fotoğraf
• Geçerli sağlık sigortası (özel sağlık sigortası veya SGK kaydı)
• Adres bilgilerini gösteren belge (tapu veya noter onaylı kira sözleşmesi)
• Türkiye’de kalacağınız süre boyunca yeterli maddi imkana sahip olduğunuza dair belge (banka hesap dökümü, maaş bordrosu vb.)
• Tapu belgesi (aslı ve fotokopisi)
• Vergi kimlik numarası
• Harç ve ücretlerin ödendiğine dair makbuzlar

Başvuru Süreci:

1. Göç İdaresi Genel Müdürlüğü’nün e-ikamet sistemi (https://e-ikamet.goc.gov.tr/) üzerinden online randevu alınır.
2. Gerekli belgeler hazırlanır.
3. Randevu tarihinde, Göç İdaresi’ne gidilerek başvuru yapılır.
4. Başvuru değerlendirilir ve sonuçlandırılır (genellikle birkaç hafta içinde).

• Önemli Notlar:
• Oturum izni başvurusu, bizzat yapılmalıdır (bazı özel durumlarda yetkili temsilci aracılığıyla yapılabilir).
• Başvuru sırasında, parmak izi alınır.
• Göç İdaresi, ek belge talep edebilir veya mülakata çağırabilir.
• Oturum izni başvurusu reddedilirse, karara itiraz etme hakkınız vardır.
• Oturum izni, Türkiye’de çalışma hakkı vermez. Çalışmak için ayrıca çalışma izni almanız gerekir.
• 2024 yılı itibariyle bazı bölgelerde yabancı yoğunluğundan dolayı, yeni ikamet izni verilmemektedir.

Türkiye’de miras hukuku yabancılar için nasıl işler?

Türkiye’de miras hukuku, Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiştir ve genel olarak yabancılar için de Türk vatandaşlarıyla aynı kurallar geçerlidir. Ancak, bazı istisnalar ve özel durumlar vardır.

• Genel İlke: Yabancılar, Türkiye’deki taşınır (para, araba, hisse senedi vb.) ve taşınmaz (ev, arsa, arazi vb.) malları miras yoluyla edinebilirler.
• Mirasın Açılması: Miras, kişinin ölümüyle veya gaipliğine (kaybolma ve ölüm tehlikesi içinde bulunma) karar verilmesiyle açılır.
• Mirasçılar: Yasal mirasçılar (eş, çocuklar, anne-baba, kardeşler vb.) ve atanmış mirasçılar (vasiyetname ile belirlenen kişiler) miras hakkına sahiptir.
• Vasiyetname: Yabancılar, Türkiye’deki malları hakkında vasiyetname düzenleyebilirler. Vasiyetname, Türk Medeni Kanunu’ndaki şekil şartlarına uygun olmalıdır.
• Veraset ve İntikal Vergisi: Miras kalan mal varlığı üzerinden veraset ve intikal vergisi ödenmesi gerekir. Vergi oranları, mirasın değerine ve mirasçıların yakınlık derecesine göre değişir.

İstisnalar ve Özel Durumlar:

• Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri: Yabancıların bu bölgelerde taşınmaz miras edinimi, özel izne tabidir.
• Yüzölçümü Sınırlaması: Yabancıların Türkiye’de edinebileceği taşınmazların toplam yüzölçümü, ülke genelinde 30 hektarı ve bir ilçede ilçe yüzölçümünün %10’unu geçemez. Bu sınırlama, miras yoluyla edinim için de geçerlidir.
• Karşılıklılık İlkesi: Bazı ülkelerle Türkiye arasında karşılıklılık ilkesi vardır. Bu ilkeye göre, bir ülke Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına miras hakkı tanımıyorsa, o ülke vatandaşları da Türkiye’de miras hakkından yararlanamaz. (Ancak, bu ilke günümüzde büyük ölçüde yumuşatılmıştır.)
• Çifte Vatandaşlık: Eğer kişi hem Türk, hem de başka bir ülkenin vatandaşı ise, Türk vatandaşı gibi işlem görür.
• Hukuki Destek: Miras hukuku karmaşık bir alan olduğu için, bir avukattan hukuki destek almanız şiddetle tavsiye edilir.

Evimi kiraya verebilir miyim? Vergi ödemem gerekir mi?

Evet, Türkiye’de satın aldığınız evi kiraya verebilirsiniz. Ancak, elde ettiğiniz kira gelirinden gelir vergisi ödemeniz gerekir.

• Kira Geliri Beyanı: Elde ettiğiniz kira gelirini, her yıl Mart ayında Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan etmeniz gerekir.
• Vergi Oranı: Kira gelir vergisi, artan oranlı bir tarifeye göre hesaplanır. Yani, geliriniz arttıkça, vergi oranı da artar.
• İstisna: Her yıl belirlenen bir istisna tutarı vardır. Bu tutarın altındaki kira gelirleri için vergi ödemezsiniz. (2023 yılı için bu tutar 21.000 TL idi. 2024 ve sonrası için güncel tutarı kontrol edin.)
• Giderler: Kira gelirinizden, bazı giderleri (amortisman, bakım-onarım giderleri, emlak vergisi, sigorta giderleri vb.) düşebilirsiniz.
• Vergi Hesaplama Yöntemleri: Kira gelir vergisi hesaplamasında iki yöntem vardır:
• Gerçek Gider Yöntemi: Gerçek giderlerinizi (belgeli) beyan ederek, gelirden düşebilirsiniz.
• Götürü Gider Yöntemi: Herhangi bir belgeye gerek olmadan, kira gelirinizin belirli bir yüzdesini (%15) gider olarak gösterebilirsiniz.
• Ödeme: Kira gelir vergisi, Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.
• Kısa Dönem Kiralama (Airbnb vb.): Kısa dönemli kiralamalarda (turizm amaçlı kiralama), farklı vergi kuralları ve yükümlülükler (kayıt, izin, fatura düzenleme vb.) geçerli olabilir. Bu konuda bir mali müşavirden bilgi almanız önemlidir. Vergi Usul Kanunu ve Turizmi Teşvik Kanunu Kapsamında Değerlendirme
• Kısa dönem kiralamalarda elde edilen gelir, ticari kazanç olarak değerlendirilir.
• Fatura ve benzeri belge düzenlenmesi zorunludur.

Türkiye’den ev alıp daha sonra satabilir miyim? Herhangi bir kısıtlama var mı?

Evet, Türkiye’den ev alıp daha sonra satabilirsiniz. Genel olarak, yabancıların Türkiye’de edindikleri taşınmazları satmalarına ilişkin bir kısıtlama yoktur. Ancak, dikkat etmeniz gereken bazı noktalar vardır:

• Vatandaşlık İçin Alınan Evler: Eğer evi Türk vatandaşlığı almak için satın aldıysanız, tapuya 3 yıl satılamaz şerhi konulur. Bu süre dolmadan evi satamazsınız.
• Vergi: Evi satın aldıktan sonraki 5 yıl içinde satarsanız, değer artış kazancı vergisi ödemeniz gerekebilir. Bu vergi, evin alış ve satış fiyatı arasındaki fark üzerinden hesaplanır. Ancak, her yıl belirlenen bir istisna tutarı vardır. Bu tutarın altındaki kazançlar için vergi ödemezsiniz. 5 yıl geçtikten sonra yapılan satışlarda, değer artış kazancı vergisi ödenmez.
• Askeri Bölgeler: Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde bulunan taşınmazların satışı, özel izne tabi olabilir.
• Diğer Kısıtlamalar: Tapu üzerinde herhangi bir kısıtlama (haciz, ipotek, şerh vb.) varsa, bu kısıtlamalar kaldırılmadan satış yapılamaz.

1. Öneri: Taşınmaz satışı, karmaşık bir işlem olabilir. Bir avukat ve/veya mali müşavirden destek alarak süreci güvenli bir şekilde yönetmeniz tavsiye edilir.

Türkiye, yabancılar için konut yatırımı açısından cazip fırsatlar sunmaktadır. Ancak, bu süreçte dikkatli olmak, doğru bilgiye ulaşmak ve güvenilir profesyonellerle çalışmak çok önemlidir. Konut-Projeleri.Rehberi.Pro olarak, bu rehberle size Türkiye’de ev sahibi olma yolculuğunuzda rehberlik etmeyi ve doğru kararlar vermenize yardımcı olmayı amaçladık.