Sıfır Konut mu, İkinci El mi? Karar Verme Rehberi

Yeni bir ev sahibi olma hayali kurarken, karşınıza çıkan en önemli ikilemlerden biri şüphesiz “sıfır konut mu, ikinci el mi?” sorusudur. Her iki seçeneğin de kendine göre avantajları ve dezavantajları vardır. Bu karar, bütçeniz, yaşam tarzınız, öncelikleriniz ve geleceğe yönelik beklentileriniz gibi birçok faktöre bağlı olarak şekillenir.

Konut-Projeleri.Rehberi.Pro olarak, bu yazımızda sıfır ve ikinci el konutların tüm artı ve eksilerini detaylı bir şekilde karşılaştıracak, size doğru kararı vermeniz için kapsamlı bir rehber sunacağız. Hangi durumlarda sıfır konutun daha avantajlı olduğunu, hangi durumlarda ikinci elin daha mantıklı bir seçenek olabileceğini ve karar verme sürecinde nelere dikkat etmeniz gerektiğini ele alacağız.

Bu Yazıda Neler Bulacaksınız?

Bu rehberi okuduktan sonra:

• Sıfır ve ikinci el konutların temel farklarını anlayacaksınız.
• Her iki seçeneğin avantajlarını ve dezavantajlarını öğreneceksiniz.
• Kendi ihtiyaçlarınıza ve bütçenize en uygun seçeneği belirleyebileceksiniz.
• Karar verme sürecinde dikkat etmeniz gereken önemli noktaları öğreneceksiniz.
• Sıfır ve ikinci el konut alımında sıkça sorulan soruların yanıtlarını bulacaksınız.

Sıfır Konut Nedir? Avantajları ve Dezavantajları:

• Tanım: Daha önce hiç kullanılmamış, yeni tamamlanmış bir konut projesinden veya müteahhitten doğrudan satın alınan konut.
• Avantajları:
• Yeni ve Modern: Yeni teknolojiler, modern tasarımlar, güncel yönetmeliklere uygunluk.
• Daha Az Tadilat/Masraf: Genellikle hemen taşınıp oturmaya hazır, ek tadilat veya onarım gerektirmez.
• Garanti: Müteahhit firma tarafından belirli bir süre (genellikle 2 yıl) garanti kapsamındadır.
• Ödeme Kolaylıkları: Konut projelerinde genellikle banka kredisi kullanımı daha kolaydır ve firmalar farklı ödeme planları sunabilir.
• Sosyal Donatılar: Yeni konut projelerinde genellikle sosyal tesisler, spor alanları, çocuk oyun parkları, güvenlik gibi olanaklar bulunur.
• Değer Artışı Potansiyeli: Özellikle gelişmekte olan bölgelerdeki projelerde değer artışı potansiyeli daha yüksek olabilir.
• Enerji Verimliliği: Yeni binalar, enerji verimliliği yönetmeliklerine uygun olarak inşa edildiği için daha az enerji tüketir.
• Dezavantajları:
• Daha Yüksek Fiyat: Genellikle ikinci el konutlara göre daha pahalıdır.
• Teslim Süresi: Proje henüz tamamlanmamışsa, belirli bir süre beklemeniz gerekebilir.
• Riskler: Projenin tamamlanmama, iflas, gecikme gibi riskleri olabilir.
• Bilinmezlik: Proje tamamlanmadan evin tam olarak nasıl olacağını görmek mümkün olmayabilir.
• Aidat: Yeni projelerde aidatlar genellikle daha yüksek olabilir.
• Hemen Taşınamama Durumu

İkinci El Konut Nedir? Avantajları ve Dezavantajları:

• Tanım: Daha önce kullanılmış, tapusu başkası adına olan ve genellikle bireysel satıcılar aracılığıyla satılan konut.
• Avantajları:
• Daha Uygun Fiyat: Genellikle sıfır konutlara göre daha ekonomiktir.
• Hemen Taşınma İmkanı: Satın alma işlemleri tamamlandıktan sonra hemen taşınabilirsiniz.
• Konumu Görme: Evin bulunduğu semti, binayı, komşuları ve çevreyi നേരിട്ട് görme ve değerlendirme imkanı.
• Pazarlık İmkanı: Satıcı ile pazarlık yaparak fiyatı düşürme şansınız olabilir.
• Daha Düşük Aidat: Genellikle eski binalarda aidatlar daha düşüktür.
• Oturmuş Bir Düzen: Bina yönetimi, komşuluk ilişkileri ve çevredeki yaşam oturmuş durumdadır.
• Dezavantajları:
• Tadilat/Masraf Gerektirebilir: Evin yaşına ve durumuna bağlı olarak tadilat, bakım veya onarım masrafları çıkabilir.
• Eski Teknoloji ve Tasarım: Eski binalar, güncel teknoloji ve tasarım trendlerine uygun olmayabilir.
• Enerji Verimliliği Düşük Olabilir: Eski binalarda ısı yalıtımı ve enerji verimliliği daha düşük olabilir.
• Garanti Yok: Herhangi bir sorunla karşılaştığınızda, başvurabileceğiniz bir garanti süreci yoktur.
• Daha Fazla Araştırma Gerektirir: Binanın durumu, yasal sorunları, komşuluk ilişkileri gibi konularda daha fazla araştırma yapmanız gerekir.

Sıfır Konut mu, İkinci El mi? Karar Verirken Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• Bütçe: Ne kadarlık bir bütçeniz var? Sıfır konutlar genellikle daha pahalıdır, ancak ödeme kolaylıkları ve kredi seçenekleri bu farkı kapatmanıza yardımcı olabilir.
• Zaman: Hemen taşınmanız mı gerekiyor, yoksa beklemeye vaktiniz var mı? İkinci el konutlar hemen taşınmaya uygunken, sıfır projelerde teslim süresi olabilir.
• Risk Toleransı: Sıfır projelerde bazı riskler (gecikme, projenin tamamlanmaması vb.) olabilir. Bu riskleri göze alabilir misiniz?
• Yaşam Tarzı: Sosyal donatılar, yeni teknolojiler ve modern tasarımlar sizin için önemli mi? Sıfır projeler bu konuda daha avantajlı olabilir.
• Konum: Belirli bir semtte mi oturmak istiyorsunuz? İkinci el konutlar, oturmuş semtlerde daha fazla seçenek sunabilir.
• Tadilat: Tadilat ve dekorasyonla uğraşmak ister misiniz, yoksa her şeyin hazır olmasını mı tercih edersiniz?
• Yatırım Amacı: Yatırım için alıyorsanız, projenin ve bölgenin değer artış potansiyelini dikkate alın.
• Kişisel Tercihler: Yeni ve modern bir evde mi, yoksa daha karakterli ve yaşanmışlığı olan bir evde mi yaşamak istersiniz?

Örnek Senaryolar: Hangi durumda hangisi mantıklı?

• Yeni Evli Çift (Kısıtlı Bütçe, Hemen Taşınma): İkinci el daha uygun.
• Çocuklu Aile (Güvenlik, Sosyal Donatılar): Yeni proje daha uygun
• Yatırımcı (Değer Artışı, Kira Getirisi): Bölgeye göre değişir.
• Emekli (Huzur, Düşük Aidat): İkinci el daha uygun
• Teknoloji Meraklısı: Yeni proje.

Sıfır ve İkinci El Konut Alımında Sıkça Sorulan Sorular (SSS) – Detaylı Yanıtlar

• Sıfır konut alırken nelere dikkat etmeliyim? (Sözleşme, teslim tarihi, malzeme kalitesi, müteahhit firma güvenilirliği vb.)
• Sıfır konut alırken, hem hayal kırıklığı yaşamamak hem de yatırımınızı güvence altına almak için dikkat etmeniz gereken çok önemli noktalar vardır:

Müteahhit Firma Güvenilirliği:

• Araştırma: Müteahhit firmanın geçmiş projelerini inceleyin. Daha önce yaptığı işler, teslimat performansı, müşteri memnuniyeti gibi konularda bilgi edinin. İnternet forumları, şikayet siteleri ve sosyal medya, bu konuda size fikir verebilir.
• Referanslar: Mümkünse, firmadan daha önce ev almış kişilerle görüşün ve deneyimlerini sorun.
• Ticaret Odası Kaydı: Firmanın ticaret odası kaydını ve vergi numarasını kontrol edin.
• Mali Durum: Firmanın mali durumu hakkında bilgi edinmeye çalışın. İflas veya konkordato gibi durumlar, projenin yarım kalmasına neden olabilir.
• Teknik Yeterlilik: Firmanın teknik kadrosunu (mimar, mühendis vb.) ve kullandığı teknolojiyi araştırın.

Sözleşme (Satış Vaadi Sözleşmesi):

• En Önemli Belge! Noter huzurunda yapılan satış vaadi sözleşmesi, sizi yasal olarak güvence altına alan en önemli belgedir. Bu sözleşmeyi imzalamadan önce mutlaka bir avukata danışın.
• Sözleşmede Neler Olmalı?
• Tarafların bilgileri (alıcı ve satıcının adı, soyadı, TC kimlik numarası, adres vb.)
• Konutun bilgileri (açık adres, ada, parsel, bağımsız bölüm numarası, kat, cephe, net ve brüt metrekare, oda sayısı vb.)
• Satış bedeli ve ödeme planı (peşinat, taksitler, vade tarihleri vb.)
• Teslim tarihi (çok önemli!) (Gecikme durumunda uygulanacak cezai şartlar da belirtilmelidir.)
• Tapu devir tarihi
• Kullanılacak malzemelerin listesi ve markaları (mutfak dolapları, bataryalar, seramikler, parkeler, pencereler, kapılar vb.)
• Sosyal donatılar (havuz, spor salonu, otopark vb.) ve bunların ne zaman tamamlanacağı
• Site yönetimi ve aidat bilgileri
• İskan (yapı kullanma izin belgesi) durumu
• Müteahhit firmanın sorumlulukları ve garanti süresi
• Anlaşmazlık durumunda hangi mahkemelerin yetkili olacağı
• Sözleşmeyi İyice Okuyun: Sözleşmedeki tüm maddeleri dikkatlice okuyun, anlamadığınız yerleri mutlaka sorun. Gerekirse, sözleşmede değişiklik yapılmasını veya ek maddeler eklenmesini talep edin.

Teslim Tarihi:

• Sözleşmede net bir teslim tarihi belirtildiğinden emin olun.
• Gecikme durumunda uygulanacak cezai şartların (kira ödeme, tazminat vb.) sözleşmede açıkça yer aldığından emin olun.
• Teslim tarihinin gerçekçi olup olmadığını değerlendirin. (Çok kısa sürede teslimat vaat eden firmalara karşı dikkatli olun.)

Malzeme Kalitesi:

• Sözleşmede, kullanılacak malzemelerin markaları ve modelleri detaylı olarak belirtilmelidir.
• Mümkünse, örnek daireyi veya aynı firmanın daha önce tamamladığı projeleri ziyaret ederek malzeme kalitesini yerinde görün.
• Malzeme kalitesinden emin olmak için, bir inşaat mühendisi veya mimardan danışmanlık alabilirsiniz.

Ödeme Planı:

• Ödeme planınızı, bütçenize ve projenin ilerleme durumuna göre dikkatlice değerlendirin.
• Tapu devri yapılmadan yüklü miktarda ödeme yapmaktan kaçının.
• Ödemelerinizi banka aracılığıyla yapın ve dekontları saklayın.

Tapu ve İskan:

• Projenin kat irtifakı tapusunun olup olmadığını kontrol edin. Kat irtifakı tapusu, arsa üzerinde inşaatın başladığını ve size ait bağımsız bölümün (dairenin) belirlendiğini gösterir.
• İskan (yapı kullanma izin belgesi), binanın yasal olarak tamamlandığını ve oturuma hazır olduğunu gösteren belgedir. İskanı olmayan bir konutu satın almak riskli olabilir.

1. Projeyi Yerinde Görün: Mümkünse inşaat halindeki projeyi ziyaret edin, malzeme kalitesini kontrol etme şansı yakalayın.
2. Konut Kredisi Kullanacaksanız: Önceden bankanızla görüşerek kredi koşullarını öğrenin.

• İkinci el konut alırken nelere dikkat etmeliyim? (Tapu, iskan, binanın yaşı, yalıtım, tesisat, komşular, yasal sorunlar vb.)
• İkinci el konut alırken, hem evin fiziki durumu hem de yasal durumu hakkında detaylı bir araştırma yapmanız çok önemlidir:

Tapu Kayıtları:

• Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nde Sorgulama: En önemli adım, Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne giderek evin tapu kayıtlarını incelemektir. Burada şunları kontrol etmelisiniz:
• Tapu sahibi kim? (Satıcının gerçekten tapu sahibi olup olmadığını teyit edin.)
• Tapu üzerinde herhangi bir kısıtlama var mı? (Haciz, ipotek, şerh, intifa hakkı, irtifak hakkı, satış vaadi şerhi vb.) Bu tür kısıtlamalar, evin satılmasını engelleyebilir veya değerini düşürebilir.
• Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı? Kat mülkiyeti, binanın tamamlandığını ve her dairenin bağımsız bir tapusu olduğunu gösterir. Kat irtifakı ise, arsa üzerinde inşaatın başladığını ve size ait dairenin belirlendiğini gösterir. Kat irtifaklı bir daire alırken, iskan alındıktan sonra kat mülkiyetine geçilip geçilmeyeceğini öğrenin.
• Ortak alan kullanım detaylarını inceleyin.
• Tapu Fotokopisi: Satıcıdan tapunun bir fotokopisini isteyin ve bir avukat veya emlak danışmanı ile birlikte inceleyin.

İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi):

• İskan, binanın projesine uygun olarak tamamlandığını ve oturuma hazır olduğunu gösteren en önemli belgedir. İskanı olmayan bir binada, elektrik, su, doğalgaz aboneliği gibi konularda sorun yaşayabilir, hatta ceza ödemek zorunda kalabilirsiniz.
• Belediyeden iskan belgesinin olup olmadığını sorgulayın.

Binanın Yaşı ve Durumu:

• Binanın Yaşı: Binanın yaşını öğrenin. Eski binalarda, tesisat, yalıtım, deprem dayanıklılığı gibi konularda sorunlar olabilir.
• Genel Durum: Binanın genel durumunu (dış cephe, çatısı, merdivenleri, asansörü vb.) dikkatlice inceleyin. Herhangi bir çatlak, rutubet, dökülme veya hasar olup olmadığını kontrol edin.
• Deprem Dayanıklılığı: Binanın deprem yönetmeliğine uygun olarak inşa edilip edilmediğini, deprem risk raporu olup olmadığını öğrenin. Gerekirse, bir uzmana inceleme yaptırın.
• Yalıtım: Binada ısı, su ve ses yalıtımı olup olmadığını kontrol edin. Yalıtım, hem konforunuz hem de enerji tasarrufu açısından önemlidir.
• Tesisat: Elektrik, su ve doğalgaz tesisatının durumunu kontrol edin. Eski tesisatlar, sorunlara ve ek masraflara yol açabilir. Tesisatın yenilenip yenilenmediğini sorun.

Dairenin Durumu:

• İç Mekan: Dairenin içini dikkatlice inceleyin. Duvarlarda, tavanlarda, zeminlerde herhangi bir çatlak, rutubet, küf, dökülme veya hasar olup olmadığını kontrol edin.
• Pencereler ve Kapılar: Pencerelerin ve kapıların düzgün çalışıp çalışmadığını, ısı ve ses yalıtımı sağlayıp sağlamadığını kontrol edin.
• Mutfak ve Banyo: Mutfak ve banyo dolaplarının, tezgahların, bataryaların, fayansların ve diğer donanımların durumunu kontrol edin.
• Balkon/Teras: Balkon veya terasın güvenli olup olmadığını, korkulukların sağlamlığını kontrol edin.

Komşular:

• Mümkünse, apartmandaki diğer komşularla konuşarak bina yönetimi, komşuluk ilişkileri, aidat, gürültü, güvenlik gibi konularda bilgi alın.

Yasal Sorunlar:

• Aidat Borcu: Satıcının geçmişe dönük aidat borcu olup olmadığını öğrenin. Borç varsa, satış bedelinden düşülmesini veya satıcı tarafından ödenmesini talep edin.
• Emlak Vergisi Borcu: Satıcının emlak vergisi borcu olup olmadığını kontrol edin.
• Hukuki Sorunlar: Ev ile ilgili herhangi bir dava, icra takibi veya ihtilaf olup olmadığını araştırın.

Ekspertiz Raporu:

• İkinci el konut alırken, mutlaka bir ekspertiz raporu alın. Eksper, evin fiziki durumunu (yapısal sorunlar, tesisat, yalıtım vb.), yasal durumunu (tapu, iskan vb.) ve piyasa değerini detaylı olarak inceler ve size bir rapor sunar. Bu rapor, hem doğru bir fiyat belirlemenize hem de olası riskleri önceden görmenize yardımcı olur.

Çevre ve Konum:

• Evin bulunduğu semtin sizin ve ailenizin ihtiyaçlarına uygun olup olmadığını değerlendirin.
• Okul, hastane, alışveriş merkezi, toplu taşıma gibi olanaklara yakınlığını kontrol edin.
• Semtin güvenliğini araştırın.

Sıfır konut projelerinde KDV avantajı var mı?

• Evet, belirli koşullar altında sıfır konut alımlarında KDV avantajı olabiliyor. Ancak, bu avantaj her sıfır konut için geçerli değildir ve KDV oranları zaman zaman değişebilir.

Genel Kural: Konut teslimlerinde KDV oranı, net alanı 150 metrekareye kadar olan konutlar için %1, %8 veya %10, 150 metrekare ve üzeri olan konutlar için ise %18 veya %20 olarak uygulanır.

%1 KDV:

• Belediyeler, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ve bunların % 51 veya daha fazla hissesine ya da yönetiminde oy hakkına sahip oldukları işletmeler tarafından konut yapı kooperatiflerine yapılan konut teslimleri

%8 veya %10 KDV:

• Büyükşehir belediyesi sınırları içinde, lüks veya birinci sınıf inşaat ruhsatı alınan ve yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 2024 yılı Emlak Vergisi Kanununa göre tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri;
• Yapı ruhsatı 1/1/2013 ila 31/12/2016 tarihleri arasında alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1/1/2013 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerinde;
• a) Beşyüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde %8,
• b) Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde %18,
• Yapı ruhsatı 1/1/2017 tarihinden (bu tarih dahil) sonra alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1/1/2017 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerinde;
• a) Bin Türk Lirası ile iki bin Türk Lirası (iki bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde %8,
• b) İki bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde %18,

%18 veya %20 KDV:

• Net alanı 150 metrekare ve üzeri olan konutlar
• Lüks ve birinci sınıf inşaat olmayan, yapı ruhsatı 1/1/2013 tarihinden önce alınan konutlar
• Arsa birim m2 vergi değeri yukarıdaki limitlerin altında olan konutlar.

Önemli Notlar:

• KDV oranları ve uygulama esasları zaman zaman değişebilir. Bu nedenle, güncel mevzuatı takip etmek ve bir mali müşavirden veya vergi uzmanından bilgi almak önemlidir.
• Bazı özel durumlarda (örneğin, kentsel dönüşüm projeleri) farklı KDV oranları uygulanabilir.

İkinci el konutta ekspertiz raporu önemli mi?

• Evet, ikinci el konut alırken ekspertiz raporu almak çok önemlidir. Hatta, konut kredisi kullanacaksanız, bankalar da zorunlu olarak ekspertiz raporu talep ederler.

Ekspertiz Raporu Neden Önemli?

• Evin Gerçek Değerini Belirler: Eksper, evin konumu, büyüklüğü, yaşı, durumu, kullanılan malzemeler, çevresel faktörler gibi birçok kriteri dikkate alarak evin piyasa değerini (rayiç bedelini) belirler. Bu, hem sizin doğru bir fiyattan ev almanızı sağlar hem de konut kredisi kullanacaksanız, bankanın size ne kadar kredi vereceğini belirlemesine yardımcı olur.
• Yapısal Sorunları Tespit Eder: Eksper, binanın ve dairenin fiziki durumunu detaylı olarak inceler. Temelde, kolonlarda, kirişlerde, duvarlarda, çatıda, tesisatta (elektrik, su, doğalgaz) herhangi bir sorun (çatlak, rutubet, küf, hasar vb.) olup olmadığını tespit eder. Bu, ileride karşınıza çıkabilecek büyük masrafları önceden görmenizi sağlar.
• Yasal Durumu Kontrol Eder: Eksper, evin tapu kayıtlarını ve belediyedeki projelerini inceler. Tapu üzerinde herhangi bir kısıtlama (haciz, ipotek, şerh vb.) olup olmadığını, evin projesine uygun olarak inşa edilip edilmediğini, iskanının (yapı kullanma izin belgesi) olup olmadığını kontrol eder. Bu, yasal sorunlarla karşılaşmanızı engeller.
• Riskleri Ortaya Çıkarır: Ekspertiz raporu, evin tüm risklerini (deprem riski, sel riski, zemin sorunları vb.) ortaya koyar. Bu sayede, bilinçli bir karar verebilirsiniz.
• Pazarlık Gücünüzü Artırır: Ekspertiz raporunda tespit edilen sorunlar, satıcı ile pazarlık yaparken size avantaj sağlar. Fiyatı düşürmek veya sorunların giderilmesini talep etmek için geçerli bir gerekçeniz olur.

Ekspertiz Raporu Kim Tarafından Hazırlanır?

• Ekspertiz raporu, SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) lisanslı değerleme uzmanları (eksperler) tarafından hazırlanır. Bu uzmanlar, bağımsız ve tarafsız bir şekilde çalışırlar. Bankalar, genellikle kendi anlaşmalı oldukları eksperlerle çalışırlar. Ancak, siz de kendiniz bir eksperle anlaşarak rapor alabilirsiniz.

Sıfır konut mu, ikinci el mi sorusunun kesin bir cevabı yoktur. Karar, sizin kişisel durumunuza, tercihlerinize ve önceliklerinize bağlıdır. Konut-Projeleri.Rehberi.Pro olarak, bu rehberle size her iki seçeneğin de artılarını ve eksilerini sunarak, bilinçli bir karar vermenize yardımcı olmayı amaçladık.