Konut Projesi Tesliminde Metrekare Farkı Çıktı! Haklarınız Neler?

Yeni alınan evin tesliminde vaat edilen metrekareden daha küçük olduğunun fark edilmesi, ne yazık ki konut projelerinde zaman zaman karşılaşılan ve büyük hayal kırıklığı yaratan bir durumdur. İşte bu sorunla karşılaştığınızda haklarınızı ve atmanız gereken adımları anlatan detaylı bir rehber:

Hayal Kırıklığı Yaratan Metrekareler: Hakkınızı Nasıl Ararsınız?

Uzun bir bekleyişin ardından, maketten veya inşaat halindeyken satın aldığınız yeni evinizin anahtarlarını teslim aldınız. Büyük bir heyecanla evinize adım attınız, ancak bir süre sonra bir şeylerin ters gittiğini hissetmeye başladınız. Odalar size tanıtılandan daha küçük mü görünüyor? Sözleşmede yazan metrekare ile gerçekte kullanabildiğiniz alan arasında bir fark mı var? İşte bu durum, yani konut projesi tesliminde metrekare farkı ile karşılaşmak, yeni ev sahibi olmanın mutluluğunu gölgeleyen ciddi bir sorundur.

Bu sadece basit bir ölçüm hatası mı, yoksa yasal haklarınızı aramanızı gerektiren bir durum mu? Sözleşmede brüt metrekare yazarken, net kullanım alanı neden bu kadar farklı? Eksik metrekareler için bir tazminat talep edebilir misiniz? Yoksa sözleşmeden tamamen dönebilir misiniz?

Konut-Projeleri.Rehberi.Pro olarak, bu yazıda, konut tesliminde ortaya çıkan metrekare farkı sorununu tüm yönleriyle ele alıyoruz. Net ve brüt metrekare kavramlarını, bu farkın neden kaynaklandığını, haklarınızın yasal dayanağını (özellikle 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun), atmanız gereken adımları ve başvurabileceğiniz yasal yolları detaylı bir şekilde açıklıyoruz. Amacımız, bu can sıkıcı durumla karşılaştığınızda haklarınızı bilmenizi ve doğru adımları atarak mağduriyetinizi gidermenizi sağlamaktır. Unutmayın ki, bu makale genel hukuki bilgilendirme amacı taşır ve spesifik durumunuza özel bir avukat tavsiyesi yerine geçmez. Özellikle yasal süreçlere başvurmadan önce mutlaka bir hukuk uzmanına danışmanız önemlidir.

Net Metrekare mi, Brüt Metrekare mi? Anlaşmazlığın Temel Kaynağı

Metrekare farkı anlaşmazlıklarının temelinde genellikle net metrekare ve brüt metrekare kavramlarının karıştırılması veya sözleşmelerde bu ayrımların net olarak belirtilmemesi yatar.

Brüt metrekare, bir dairenin duvarlar dahil kapladığı toplam alanı ifade eder. Buna genellikle duvar kalınlıkları, kolonlar, şaft boşlukları (havalandırma, tesisat vb.), merdiven boşluğu, asansör boşluğu gibi ortak alanlardan daireye düşen paylar ve bazen de balkonlar (tamamı veya bir kısmı) dahil edilir. Brüt metrekare, genellikle pazarlama materyallerinde ve bazen sözleşmelerde kullanılan, daha büyük görünen bir rakamdır, ancak dairenin gerçek kullanım alanını yansıtmaz.

Net metrekare ise, dairenin duvarlar arasında kalan, kullanılabilir, süpürülebilir zemin alanıdır. Yani sizin fiilen yaşayacağınız, eşyalarınızı yerleştireceğiniz alandır. Net metrekare hesabına genellikle duvar kalınlıkları, kolonlar ve ortak alan payları dahil edilmez. Balkonların veya terasların net metrekareye dahil edilip edilmeyeceği ise kullanılan hesaplama standardına ve sözleşmedeki tanımlamaya göre değişebilir.

Sorun genellikle, satış sürecinde veya sözleşmede brüt metrekarenin ön plana çıkarılması, ancak alıcının bu rakamı net kullanım alanı olarak algılamasıyla başlar. Teslim sonrası yapılan ölçümlerde, gerçek net kullanım alanının, vaat edilen veya sözleşmede belirtilen (eğer net metrekare garantisi verildiyse) alandan önemli ölçüde küçük olduğu ortaya çıkabilir. Bazen brüt metrekare hesabında bile hatalar olabilir. İşte bu noktada, tüketici olarak haklarınız devreye girer.

Metrekare Farkını Nasıl Tespit Edebilirsiniz? Kanıt Toplama

Evinizin size söylenen veya sözleşmede yazan metrekareden daha küçük olduğundan şüpheleniyorsanız, bunu kanıtlamak için adımlar atmanız gerekir:

Öncelikle, imzaladığınız sözleşmeyi (satış vaadi sözleşmesi veya kesin satış sözleşmesi) dikkatlice inceleyin. Sözleşmede metrekare bilgisi nasıl belirtilmiş? Brüt mü, net mi, yoksa her ikisi de mi? Belirli bir net kullanım alanı garanti edilmiş mi? Metrekarede olası sapmalar için bir tolerans payı (örneğin, %3 gibi) belirtilmiş mi?

Ardından, tapu senedinizi ve binanın belediyede onaylı mimari projesini inceleyin. Tapuda genellikle bağımsız bölümün brüt ve net alan bilgileri yer alır. Mimari projede ise dairenin detaylı ölçüleri ve alan hesaplamaları bulunur. Bu belgelerdeki bilgilerle sözleşmedeki bilgileri karşılaştırın.

En sağlam kanıtı elde etmek için ise, bağımsız ve lisanslı bir ölçüm yaptırmanız önerilir. Bir harita mühendislik bürosu veya mimar ile anlaşarak, dairenizin gerçek net kullanım alanını ilgili yasal standartlara (örneğin, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ndeki tanımlamalara) göre ölçtürün. Uzman tarafından hazırlanan bu resmi ölçüm raporu, olası bir hukuki süreçte en güçlü deliliniz olacaktır.

Yasal Haklarınız: Eksik Metrekare “Ayıplı Mal” Sayılır mı?

Evet, Türk hukukuna göre, özellikle de 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında, satın alınan bir konutun sözleşmede veya tanıtımlarda vaat edilen niteliklere (örneğin, belirli bir metrekareye) sahip olmaması durumu, ayıplı ifa veya ayıplı mal olarak değerlendirilebilir. Özellikle net kullanım alanında önemli bir eksiklik olması, konutun sözleşmeye aykırı olduğu anlamına gelir.

Bu durumda, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 11. Maddesi, tüketiciye satıcıya karşı (genellikle inşaat firması veya müteahhit) bazı seçimlik haklar tanır. Eksik metrekare durumunda en sık başvurulan ve en mantıklı olan haklar şunlardır:

Satış Bedelinde İndirim İsteme: Tüketici, konutu kabul ederek, eksik metrekare oranında satış bedelinde indirim yapılmasını talep edebilir. Bu, genellikle en pratik çözümdür. Satın alma fiyatı üzerinden metrekare başına düşen değer hesaplanır ve eksik alan kadar tutarın iadesi istenir.

Sözleşmeden Dönme: Eğer metrekare farkı çok büyükse ve evin bu haliyle sizin ihtiyaçlarınızı karşılamayacağına karar verirseniz, sözleşmeden dönme hakkınızı kullanabilirsiniz. Bu durumda, evi iade ederek ödediğiniz tüm paranın (faiziyle birlikte) iadesini ve varsa diğer zararlarınızın tazminini talep edebilirsiniz. Ancak, eve yerleşmişseniz veya kredi kullanmışsanız, sözleşmeden dönme süreci daha karmaşık olabilir.

Kanunda belirtilen diğer seçimlik haklar olan ücretsiz onarım veya misliyle değişim isteme hakları, konutun niteliği gereği metrekare eksikliği durumunda genellikle uygulama alanı bulmaz.

Burada dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta, metrekare farkının önemli olup olmadığıdır. Çok küçük farklar (örneğin, sözleşmede belirtilen veya genel kabul gören %1-3 gibi bir tolerans payı dahilinde kalan farklar) yasal olarak ayıp sayılmayabilir. Farkın “önemli” olup olmadığı, her olayın özelliğine göre değerlendirilir ve bu konuda bir avukattan görüş almak faydalı olacaktır.

Metrekare Farkı Durumunda Atılacak Adımlar: Hakkınızı Nasıl Ararsınız?

Eksik metrekare durumuyla karşılaştığınızda, haklarınızı aramak için izlemeniz gereken adımlar şunlardır:

Bağımsız Ölçüm Raporu Alın: Öncelikle, şüphelerinizi somut bir delile dönüştürmek için lisanslı bir uzmana dairenizin net kullanım alanını ölçtürün ve resmi bir rapor alın.

Satıcı Firmaya Yazılı Bildirimde Bulunun: Durumu, sözleşmenize ve bağımsız ölçüm raporunuza atıfta bulunarak, yazılı olarak satıcı firmaya bildirin. En etkili yöntem, noter aracılığıyla bir ihtarname göndermektir. İhtarnamede, metrekare farkını, bu durumun sözleşmeye aykırılığını ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’dan doğan seçimlik haklarınızdan hangisini kullandığınızı (genellikle bedel indirimi talebi) açıkça belirtin. Eksik metrekareye karşılık talep ettiğiniz iade tutarını hesaplayarak bildirin ve bu tutarın size ödenmesi için firmaya makul bir süre verin (örneğin 15 veya 30 gün).

Uzlaşma Yollarını Deneyin: Firmanın ihtara cevabını bekleyin. Firma, uzlaşmacı bir tavır sergileyerek size bir teklifte bulunabilir (bedel iadesi, başka bir telafi vb.). Bu teklifi dikkatlice değerlendirin ve kabul edip etmeyeceğinize karar verin.

Yasal Yollara Başvurun (Uzlaşma Olmazsa): Eğer firma talebinizi reddederse, cevap vermezse veya teklifi sizi tatmin etmezse, yasal yollara başvurmanız gerekir:

Tüketici Hakem Heyetleri: Talep ettiğiniz bedel indirimi tutarı, ilgili yıl için belirlenen parasal sınırın altında ise, ikamet ettiğiniz yerdeki veya konutun bulunduğu yerdeki İlçe Tüketici Hakem Heyeti’ne ücretsiz olarak başvurun. Başvurunuza sözleşme, tapu, ölçüm raporu, ihtarname gibi tüm delillerinizi ekleyin.

Tüketici Mahkemeleri: Talep ettiğiniz tutar Hakem Heyeti sınırının üzerinde ise veya Hakem Heyeti kararına itiraz etmek isterseniz, Tüketici Mahkemesi’nde dava açmanız gerekir. Bu aşamada bir avukatla çalışmanız şiddetle tavsiye edilir.

Arabuluculuk: Dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu olabilir.

Zaman Aşımı Sürelerine Dikkat Edin: Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, ayıplı mallara ilişkin haklarınızı kullanmak için belirli süreler öngörür. Ayıbı fark ettiğiniz andan itibaren makul bir süre içinde satıcıya bildirmeniz ve yasal yollara başvurmak için de kanunda belirtilen zaman aşımı sürelerini (genellikle konut satışlarında daha uzun olabilir, ancak güncel mevzuatı avukatınızla teyit edin) kaçırmamanız çok önemlidir.

Önleyici Tedbirler: Teslim Almadan Önce Gözünüzü Dört Açın

Bu tür sorunlarla hiç karşılaşmamak için, konut projesinden ev alırken ve teslim alırken daha dikkatli olabilirsiniz:

• Sözleşmeyi imzalamadan önce net ve brüt metrekare tanımlamalarının açıkça yapıldığından, mümkünse net kullanım alanı garantisi verildiğinden emin olun. Varsa tolerans payını öğrenin.
• Projenin onaylı mimari planlarını ve kat planlarını dikkatlice inceleyin.
• Evi teslim alırken, mümkünse yanınızda bir uzmanla (mimar, mühendis) birlikte gidin ve önemli odaların boyutlarını kabaca ölçün. Eğer ciddi bir şüpheniz varsa, teslim tutanağına “metrekare kontrolü yapılmak kaydıyla ihtirazi kayıtla teslim alınmıştır” şeklinde bir şerh düşmeyi talep edebilir veya teslim almadan önce bağımsız ölçüm yaptırabilirsiniz.

Metrekarenizi Koruyun, Hakkınızı Arayın!

Konut projesi tesliminde metrekare farkıyla karşılaşmak can sıkıcıdır, ancak haklarınızın olduğunu bilmek önemlidir. Eksik metrekarenin ayıplı ifa sayıldığı ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un size bedel indirimi veya sözleşmeden dönme gibi haklar tanıdığı unutulmamalıdır. Bu süreçte en önemli adımlar; durumu bağımsız bir raporla tespit etmek, satıcı firmaya yazılı olarak başvurmak ve uzlaşma sağlanamazsa Tüketici Hakem Heyetleri veya Tüketici Mahkemeleri aracılığıyla hakkınızı aramaktır. Konut-Projeleri.Rehberi.Pro olarak, bu süreçte bilinçli hareket etmenizin ve haklarınızı korumanızın önemini vurgulamak isteriz.