Proje Teslim Sonrası Garanti Süreci: İnşaat Firmasının Sorumlulukları

Yeni bir evin anahtarlarını teslim almanın heyecanı yerini bazen duvarlardaki bir çatlak, sızdıran bir musluk veya beklendiği gibi çalışmayan bir tesisat gibi sorunların fark edilmesiyle endişeye bırakabilir. İşte bu gibi durumlarda haklarınızı bilmeniz çok önemli.

Yeni Evinizdeki Kusurlar mı Var? Haklarınızı ve Süreci Bilin!

Uzun bir bekleyişin ardından, sıfır olarak satın aldığınız dairenizin anahtarlarını teslim aldınız. Her şeyin yeni ve kusursuz olmasını beklerken, taşındıktan kısa bir süre sonra bazı sorunlarla karşılaşabilirsiniz: Belki duvarlarda ince çatlaklar fark ettiniz, belki parkeler arasında boşluklar oluştu, belki de banyodaki tesisatta bir sızıntı başladı. Yeni bir evde bu tür kusurlarla karşılaşmak, doğal olarak büyük bir hayal kırıklığı ve endişe yaratır.

Peki, böyle bir durumda kim sorumlu? İnşaat firmasının veya müteahhidin size karşı yasal bir sorumluluğu var mı? Evinizi teslim aldıktan sonra ortaya çıkan bu tür kusurlar için ne kadar süreyle ve hangi haklara sahipsiniz? Garanti süreci nasıl işler ve taleplerinizi nasıl iletmelisiniz?

Konut-Projeleri.Rehberi.Pro olarak, bu yazıda, konut projelerinin tesliminden sonra ortaya çıkan kusurlar karşısında sahip olduğunuz hakları ve inşaat firmasının yasal sorumluluklarını detaylı bir şekilde ele alıyoruz. Türkiye’deki ilgili yasal düzenlemeler ışığında, garanti sürecini, ayıplı mal kavramını, haklarınızı nasıl arayabileceğinizi ve bu süreçte nelere dikkat etmeniz gerektiğini açıklıyoruz. Amacımız, yeni evinizde karşılaştığınız sorunlar karşısında bilinçli hareket etmenizi sağlamak ve haklarınızı korumanıza yardımcı olmaktır. Unutmayın ki, bu makale genel hukuki bilgilendirme amacı taşır ve spesifik durumunuza özel bir avukat tavsiyesi yerine geçmez. Özellikle yasal süreçlere başvurmadan önce mutlaka gayrimenkul hukuku konusunda uzman bir avukata danışmanız önemlidir.

Yeni Konutta Garanti: Yasal Dayanak Nedir?

Yeni satın alınan bir konutta, teslim sonrası ortaya çıkan kusurlar karşısında tüketiciyi koruyan önemli yasal düzenlemeler bulunmaktadır. Bu düzenlemelerin temelini 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) ve genel hükümler açısından Türk Borçlar Kanunu (TBK) oluşturur. Eğer konutu doğrudan inşaat firmasından veya müteahhitten bir tüketici olarak satın aldıysanız, TKHK size daha güçlü korumalar sağlar.

Bu kanunlar çerçevesinde, satıcının (inşaat firması/müteahhit) alıcıya karşı ayıptan sorumluluğu vardır. Yani, satıcı, teslim ettiği konutun sözleşmede belirtilen veya normal kullanım amacı için gerekli olan niteliklere sahip olmamasından veya değerini ya da kullanım amacını azaltan maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içermesinden sorumludur. Bu eksiklik veya kusurlara ayıp adı verilir.

Garanti süreleri ise ayıbın niteliğine göre değişir. Konut gibi taşınmaz mallarda, gizli ayıplara (teslim anında fark edilemeyen, sonradan ortaya çıkan kusurlar) karşı satıcının sorumluluğu için kanunlarda belirli zaman aşımı süreleri öngörülmüştür. Türk Borçlar Kanunu’na göre, taşınmaz satışlarında satıcının ayıptan sorumluluğu genellikle teslimden itibaren beş yıldır. Ancak, eğer satıcı ayıbı ağır kusuruyla gizlemişse, bu zaman aşımı süresi işlemez. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ise tüketici lehine daha uzun süreler öngörebilir ve özellikle gizli ayıbın ortaya çıktığı andan itibaren belirli süreler içinde bildirim yapma ve dava açma hakkı tanır. Bu süreler karmaşık olabileceğinden, bir ayıp fark edildiğinde vakit kaybetmeden bir hukukçuya danışmak en doğrusudur.

Ayrıca, bazen satış sözleşmesinde inşaat firması tarafından ek bir garanti süresi (örneğin, 1 veya 2 yıl gibi) verilebilir. Bu sözleşmesel garanti, yasal haklarınıza ek olarak geçerlidir.

Teslim Sonrası Ortaya Çıkan Ayıplar: Açık mı, Gizli mi?

Teslim sonrası fark edilen kusurlar, hukuki açıdan ikiye ayrılır ve bu ayrım haklarınızı kullanma sürenizi etkiler:

Açık Ayıp: Konutun teslim alındığı anda, makul bir dikkatle yapılacak incelemede kolayca fark edilebilecek kusurlardır. Örneğin, kırık bir cam, çizik bir parke, eksik bir priz, duvardaki büyük ve bariz bir çatlak gibi. Açık ayıpları, evi teslim alır almaz veya çok kısa bir süre içinde (kanun veya sözleşmede belirtilen makul bir sürede, genellikle birkaç gün) satıcıya yazılı olarak bildirmeniz gerekir. Eğer teslim sırasında fark ettiyseniz, teslim tutanağına “ihtirazi kayıtla teslim alınmıştır” şerhini düşerek ayıpları belirtmeniz önemlidir. Açık ayıpları zamanında bildirmezseniz, daha sonra bu ayıplara dayanarak hak talep etme hakkınızı kaybedebilirsiniz.

Gizli Ayıp: Teslim anında yapılan makul bir incelemeyle fark edilemeyen, ancak kullanımla birlikte veya zamanla ortaya çıkan kusurlardır. Örneğin, duvarların içindeki tesisat sızıntıları, yetersiz ısı veya ses yalıtımı, çatının akması, kullanılan malzemenin kalitesizliği nedeniyle zamanla oluşan bozulmalar, merkezi ısıtma sistemindeki arızalar, temeldeki yapısal sorunlar nedeniyle oluşan çatlaklar gibi. Gizli ayıpları, fark ettiğiniz andan itibaren derhal (makul bir süre içinde) satıcıya yazılı olarak bildirmeniz gerekir. Gizli ayıplara karşı hak arama süreniz, genellikle ayıbın ortaya çıkmasından itibaren başlar, ancak yasal zaman aşımı süreleri (genellikle 5 yıl) yine de geçerlidir.

Haklarınız Nelerdir? Eksik veya Kusurlu Ev Karşısında Seçenekleriniz

Konutunuzda yasal süreler içinde bildirdiğiniz önemli bir ayıp (kusur) tespit edilmesi durumunda, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 11. Maddesi size satıcıya karşı kullanabileceğiniz şu seçimlik hakları tanır:

Ücretsiz Onarım İsteme: Ayıbın giderilmesi mümkünse, satıcıdan konuttaki kusurun makul bir süre içinde ve size hiçbir masraf yüklemeden onarılmasını talep edebilirsiniz. Bu, genellikle ilk başvurulan ve en pratik çözüm yoludur.

Ayıp Oranında Bedel İndirimi İsteme: Eğer onarım istemiyorsanız veya onarım mümkün değilse ya da satıcı onarımı zamanında yapmazsa, konutu kabul ederek, ayıptan kaynaklanan değer kaybı oranında satış bedelinden indirim yapılmasını talep edebilirsiniz. Yani, ödediğiniz paranın bir kısmının size iade edilmesini isteyebilirsiniz. Eksik metrekare durumunda da bu hak kullanılır.

Sözleşmeden Dönme: Eğer ayıp esaslı ise, yani konuttan beklenen faydayı önemli ölçüde azaltıyor veya ortadan kaldırıyorsa, sözleşmeden dönme hakkınızı kullanabilirsiniz. Bu durumda, konutu satıcıya iade ederek, ödediğiniz tüm bedelin faiziyle birlikte iadesini ve varsa uğradığınız diğer zararların tazminini talep edebilirsiniz. Ancak bu seçenek, özellikle eve yerleştikten sonra daha karmaşık hukuki sonuçlar doğurabilir.

Misliyle Değişim İsteme: Konut gibi niteliği gereği misliyle değiştirilmesi mümkün olmayan mallarda bu hak genellikle uygulanamaz. Ancak teorik olarak kanunda yer alır.

Tazminat İsteme: Yukarıdaki seçimlik haklardan birini kullanmanız, ayıptan kaynaklanan diğer zararlarınızın tazminini talep etmenize engel değildir. Örneğin, sızdıran bir tesisat nedeniyle eşyalarınız zarar gördüyse veya onarım süresince başka bir yerde konaklamak zorunda kaldıysanız, bu masrafların tazminini de talep edebilirsiniz.

Bu seçimlik haklardan hangisini kullanacağınız size aittir. Satıcı sizi belirli bir hakka zorlayamaz (örneğin, siz bedel indirimi isterken sadece onarım teklif edemez). Ancak, seçtiğiniz hakkın ayıbın niteliğiyle orantılı olması gerekir.

Garanti Sürecinde Atılacak Adımlar: Hakkınızı Nasıl İşletirsiniz?

Yeni evinizde bir kusur fark ettiğinizde, haklarınızı korumak ve sorunu çözmek için şu adımları izlemelisiniz:

Ayıbı Tespit Edin ve Belgeleyin: Fark ettiğiniz kusuru detaylı bir şekilde belgeleyin. Kusurlu bölgenin net fotoğraflarını, mümkünse videolarını çekin. Sorunun ne zaman ve nasıl ortaya çıktığını not alın.

Satıcı Firmaya Derhal Bildirin (Yazılı): Ayıbı fark eder etmez, vakit kaybetmeden satıcı firmaya (inşaat şirketi/müteahhit) yazılı olarak bildirimde bulunun. Noter aracılığıyla ihtarname çekmek, en resmi ve ispatı en kolay yoldur, ancak iadeli taahhütlü mektup veya tarih/saat bilgisi içeren e-posta da kullanılabilir. Bildiriminizde, daire bilgilerini, tespit ettiğiniz ayıbı detaylı olarak açıklayın, kanıtlarınızı (fotoğraf vb.) ekleyin ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’dan doğan hangi seçimlik hakkınızı (örneğin, ücretsiz onarım talebi ve bunun için makul bir süre) kullandığınızı belirtin.

Firmanın Yanıtını Takip Edin: Firmanın size belirli bir süre içinde cevap vermesini bekleyin. Firma, ayıbı incelemek için bir uzman gönderebilir veya doğrudan bir çözüm önerebilir. Tüm yazışmaları ve görüşmeleri kayıt altında tutun.

Uzlaşma Yollarını Deneyin: Firma ile yapıcı bir diyalog kurarak, sorunu uzlaşma yoluyla çözmeye çalışın. Belki firma onarımı kabul eder, belki bedel indirimi teklif eder. Karşılıklı iyi niyetle bir anlaşmaya varmak her zaman en hızlı ve en az maliyetli çözümdür.

Bağımsız Tespit Yaptırın (Gerekirse): Eğer firma ayıbı kabul etmiyorsa, sorumluluğu reddediyorsa veya önerdiği çözüm yetersizse, ayıbın varlığını ve niteliğini kanıtlamak için bağımsız bir uzmandan (inşaat mühendisi, mimar, tesisat uzmanı vb.) rapor alabilirsiniz. Gerekirse, mahkeme aracılığıyla delil tespiti yaptırabilirsiniz. Bu raporlar, yasal süreçte önemli deliller olacaktır.

Yasal Yollara Başvurun (Uzlaşma Olmazsa): Uzlaşma sağlanamazsa, haklarınızı aramak için yasal yollara başvurmanız gerekir:

• Tüketici Hakem Heyetleri: Eğer talebinizin parasal değeri (onarım bedeli, talep edilen indirim vb.) ilgili yıl için belirlenen sınırın altında ise, İlçe Tüketici Hakem Heyeti’ne başvurun.
• Tüketici Mahkemeleri: Eğer talebinizin değeri Hakem Heyeti sınırının üzerinde ise veya Hakem Heyeti kararına itiraz edilecekse, Tüketici Mahkemesi’nde dava açın.
• Arabuluculuk: Dava öncesinde arabuluculuğa başvurmak zorunlu olabilir.
• Avukat Desteği: Yasal süreçler karmaşık olabileceğinden, bir tüketici hukuku veya gayrimenkul hukuku avukatından destek almanız, haklarınızı en doğru ve etkili şekilde savunmanıza yardımcı olacaktır.

Zaman Aşımı Sürelerini Kaçırmayın: Ayıbı fark ettiğiniz andan itibaren ve yasal yollara başvurmak için kanunlarda belirtilen zaman aşımı sürelerini (genellikle gizli ayıplar için ayıbın öğrenilmesinden itibaren başlayan ancak toplamda 5 yılı geçmeyen süreler, avukatla teyit edilmelidir) kaçırmamaya çok dikkat edin.

Yeni Evinizdeki Haklarınızı Bilin ve Koruyun

Yeni bir ev sahibi olmak büyük bir mutluluktur, ancak bu mutluluğun teslim sonrası ortaya çıkan kusurlarla gölgelenmemesi gerekir. İnşaat firmalarının, sattıkları konutlardaki ayıplara karşı yasal sorumlulukları vardır ve sizin de bir tüketici olarak önemli haklarınız bulunmaktadır. Önemli olan, bu haklarınızın farkında olmak, bir sorunla karşılaştığınızda durumu doğru bir şekilde belgelemek, zamanında ve yazılı olarak bildirimde bulunmak ve gerektiğinde yasal yollara başvurmaktan çekinmemektir. Konut-Projeleri.Rehberi.Pro, yeni evinizde huzurlu ve güvende yaşamanız için bilinçli adımlar atmanıza destek olmayı sürdürecektir.