Konut Projelerinin Gizli Maliyetleri: Bilmeniz Gerekenler

Yeni bir ev hayali kurarken, konut projelerinin cazibesine kapılmak kolaydır. Parlak broşürler, şık örnek daireler, cazip ödeme planları… Ancak, konut projelerinden ev alırken, sadece görünen fiyatlara odaklanmak, bütçenizi aşmanıza ve hayal kırıklığı yaşamanıza neden olabilir. Çünkü gerçek maliyet, genellikle gözden kaçan “gizli” masraflarla birlikte önemli ölçüde artabilir.

Konut-Projeleri.Rehberi.Pro olarak, bu yazımızda konut projelerinde karşınıza çıkabilecek tüm gizli maliyetleri detaylı bir şekilde ele alacak, sizi bilinçlendirecek ve bütçenizi doğru bir şekilde planlamanıza yardımcı olacağız. Hangi masrafların kaçınılmaz olduğunu, hangilerinden kaçınabileceğinizi ve bu maliyetleri nasıl minimize edebileceğinizi öğreneceksiniz.

Bu Yazıda Neler Bulacaksınız?

Bu kapsamlı rehberi okuduktan sonra:

• Konut projelerinde sıklıkla karşılaşılan gizli maliyetleri öğreneceksiniz.
• Bu maliyetlerin nelerden kaynaklandığını ve nasıl hesaplandığını anlayacaksınız.
• Bütçenizi aşmamak için nelere dikkat etmeniz gerektiğini öğreneceksiniz.
• Gizli maliyetleri minimize etmenin yollarını keşfedeceksiniz.
• Konut projelerinden ev alırken daha bilinçli bir karar verebileceksiniz.

“Gizli” Maliyetler Nelerdir?

KDV (Katma Değer Vergisi):

• Sıfır konutlarda KDV oranı, konutun büyüklüğüne (net alan) ve projenin niteliğine (lüks, birinci sınıf vb.) göre değişir (%1, %8, %10, %18, %20).
• Satış fiyatına KDV’nin dahil olup olmadığını mutlaka sorun. Dahil değilse, ne kadar KDV ödeyeceğinizi hesaplayın.
• KDV oranları ve muafiyetler zaman zaman değişebilir, güncel mevzuatı takip edin.

Tapu Harcı:

• Hem alıcı hem de satıcı tarafından ayrı ayrı ödenen, satış bedelinin %2’si oranında bir harçtır (toplam %4).
• Bazı projelerde, müteahhit firma tapu harcının bir kısmını veya tamamını karşılayabilir. Sözleşmede bu konuya dikkat edin.

Döner Sermaye Bedeli:

• Tapu ve Kadastro Müdürlüğü tarafından alınan bir hizmet bedelidir. Her yıl güncellenir ve cüzi bir miktardır.

Emlakçı Komisyonu:

• Eğer projeden doğrudan değil de bir emlakçı aracılığıyla ev alıyorsanız, emlakçıya komisyon ödemeniz gerekir.
• Yasal komisyon oranı, satış bedelinin %2’si + KDV‘dir (hem alıcı hem de satıcı için ayrı ayrı, yani toplam %4 + KDV). Pazarlık yapabilirsiniz.
• Bazı projelerde, müteahhit firma emlakçı komisyonunu karşılayabilir.

Ekspertiz Ücreti:

• Konut kredisi kullanacaksanız, bankanın atadığı eksper tarafından hazırlanan ekspertiz raporu için bir ücret ödemeniz gerekir.
• Bu ücret, konutun büyüklüğüne ve bulunduğu şehre göre değişir.

Kredi Masrafları:

Dosya Masrafı: Bankanın kredi işlemleri için aldığı bir ücrettir. Genellikle kredi tutarının %0.5’i ile %1’i arasında değişir.

Faiz: Kredi kullandığınız süre boyunca ödeyeceğiniz faiz, toplam maliyeti önemli ölçüde artırır. Farklı bankaların faiz oranlarını ve ödeme planlarını karşılaştırın.

Hayat Sigortası: Kredi kullanan kişiye, kredi süresi boyunca hayat sigortası yaptırılması zorunlu olabilir.

Konut Sigortası (DASK Zorunludur): DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) yaptırmak zorunludur. Ayrıca, isteğe bağlı olarak yangın, sel, hırsızlık gibi risklere karşı konut sigortası yaptırabilirsiniz.

İpotek Tesis Ücreti: Banka, kredi verdiği konut üzerine ipotek koyar. Bu işlem için de bir ücret ödenir.

Erken Ödeme Cezası: Kredinizi vadesinden önce kapatmak isterseniz, banka sizden erken ödeme cezası talep edebilir.

Abonelik Ücretleri:

Elektrik, su, doğalgaz, internet gibi abonelikleri üzerinize almak için abonelik ücretleri ve depozito ödemeniz gerekir.

Aidat:

Konut projelerinde, ortak alanların bakımı, güvenliği, temizliği vb. hizmetler için aylık aidat ödenir. Aidat miktarı, projenin büyüklüğüne, sosyal donatılarına ve hizmet kalitesine göre değişir. Sözleşmede aidatın ne kadar olacağı ve hangi hizmetleri kapsadığı açıkça belirtilmelidir. Aidatın ileride ne kadar artabileceğini de sormak önemlidir.

Emlak Vergisi:

Evi satın aldıktan sonra, her yıl emlak vergisi ödemeniz gerekir. Emlak vergisi, evin bulunduğu belediye tarafından belirlenen rayiç bedel üzerinden hesaplanır. İlk 5 yıl boyunca emlak vergisinden muafiyet veya indirim gibi avantajlar olabilir (sıfır konutlar için).

Çevre Temizlik Vergisi (ÇTV):

Çöp toplama ve çevre temizlik hizmetleri için belediyeye ödenen bir vergidir. Su faturasına yansıtılır.

Mobilya ve Beyaz Eşya:

Eğer eşyasız bir ev alıyorsanız, mobilya, beyaz eşya, perde, halı gibi eşyaları da bütçenize dahil etmelisiniz.

Taşınma Masrafları:

Nakliye firması ücreti, paketleme malzemeleri, hamaliye gibi masraflar.

Tadilat ve Dekorasyon:

Yeni evinizde yapmak istediğiniz tadilat, dekorasyon, boya badana gibi işlemler için de bir bütçe ayırmanız gerekebilir.

• Bağlantı Ücretleri
• Site/Apartman Yönetiminin Ek Ücretleri
• Depozito

Gizli Maliyetleri Minimize Etmenin Yolları:

Kapsamlı Araştırma: Farklı projeleri ve firmaları karşılaştırın.

Sözleşmeyi Dikkatlice Okuyun: Sözleşmedeki tüm maddeleri, özellikle maliyetlerle ilgili olanları dikkatlice okuyun ve anlamadığınız noktaları sorun.

Gizli Maliyetleri Sorun: Satış temsilcisine, yukarıda listelenen tüm maliyetleri ve olası ek masrafları açıkça sorun.

Pazarlık Yapın: Hem evin fiyatı hem de ek masraflar konusunda pazarlık yapmaya çalışın.

Yazılı Teklif Alın: Tüm maliyetleri içeren yazılı bir teklif alın.

Kredi Koşullarını Karşılaştırın: Farklı bankaların konut kredisi faiz oranlarını, dosya masraflarını ve diğer koşullarını karşılaştırın.

Ek Hizmetleri Değerlendirin: Paketleme, montaj gibi ek hizmetlere gerçekten ihtiyacınız olup olmadığını değerlendirin.

Enerji Verimliliği: Enerji verimli bir ev seçerek, uzun vadede elektrik, su ve doğalgaz faturalarından tasarruf edebilirsiniz.

Hazır Olun Beklenmedik ek giderler için bir miktar para ayırın.

Konut Projeleri Hakkında Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Brüt ve net metrekare farkı nedir? Neden önemlidir?

Brüt Metrekare: Bir dairenin duvarlar, kolonlar, havalandırma boşlukları, merdiven boşlukları, asansör boşlukları, yangın merdivenleri, ortak alanlar (giriş holü, koridorlar vb.) ve hatta bazen otopark ve depolama alanları dahil olmak üzere toplam alanıdır. Yani, dairenin içine giremeyeceğiniz alanlar da brüt metrekareye dahildir.

Net Metrekare: Bir dairenin duvarlar arasında kalan, kullanılabilir iç alanıdır. Yani, içine girip yaşayabileceğiniz alandır. Süpürülebilir alan olarak da ifade edilebilir. Net metrekareye, balkon, teras veya kat bahçesi gibi alanlar dahil olabilir veya olmayabilir. Bu durum, projenin ve satış sözleşmesinin detaylarına bağlıdır.

Neden Önemlidir?

Doğru Karşılaştırma: Farklı projelerdeki daireleri karşılaştırırken, sadece brüt metrekareye bakmak yanıltıcı olabilir. Örneğin, 120 metrekare brüt alana sahip iki daireden birinin net alanı 90 metrekare, diğerininki 100 metrekare olabilir. Bu durumda, ikinci daire daha küçük görünse de, aslında daha kullanışlı bir yaşam alanı sunar.

Fiyat/Metrekare Değeri: Brüt metrekare üzerinden hesaplanan fiyat, yanıltıcı olabilir. Önemli olan, net metrekare başına düşen fiyattır.

Kullanım Alanı: Net metrekare, dairenin gerçek kullanım alanını gösterir. Mobilyalarınızı yerleştirirken, odaların ne kadar geniş olduğunu anlamak için net metrekareyi bilmeniz önemlidir.

Yasal Haklar: Satış sözleşmesinde hem brüt hem de net metrekare açıkça belirtilmelidir. Net metrekarenin, sözleşmede belirtilenden daha düşük çıkması durumunda, yasal haklarınızı arayabilirsiniz (fiyat indirimi, sözleşmeden dönme vb.).

Emlak Vergisi

Kira Bedeli (Eşyalı Kiralık)

Nasıl Öğrenilir?

• Satış Ofisi: Satış ofisindeki yetkililere sorun.
• Sözleşme: Satış sözleşmesinde hem brüt hem de net metrekare açıkça belirtilmelidir.
• Kat Planı: Dairenin kat planını inceleyin. Bazı kat planlarında hem brüt hem de net metrekare bilgisi yer alır.
• Mimari Proje: Belediyeden veya tapudan, dairenin onaylı mimari projesini inceleyebilirsiniz. Bu projede, tüm ölçüler detaylı olarak yer alır.
• Bağımsız Ölçüm: Şüpheniz varsa, bir mimar veya mühendise bağımsız bir ölçüm yaptırabilirsiniz.

Sıfır konut projelerinde hangi ödeme seçenekleri mevcuttur?

Sıfır konut projelerinde, genellikle aşağıdaki ödeme seçenekleri sunulur:

Peşin Ödeme:

• Konut bedelinin tamamının, tapu devri sırasında veya öncesinde tek seferde ödenmesidir.
• Genellikle en avantajlı seçenektir, çünkü müteahhit firmalar peşin ödemelere indirim yapabilirler.

Banka Kredisi (Konut Kredisi/Mortgage):

• Konut bedelinin bir kısmı peşin ödenir (genellikle %20-30), kalan kısmı ise bankadan konut kredisi kullanılarak taksitler halinde ödenir.
• Farklı bankaların kredi faiz oranlarını, vade seçeneklerini ve dosya masraflarını karşılaştırmak önemlidir.
• Kredi kullanmak için, bankanın istediği belgeleri (gelir belgesi, tapu fotokopisi, ekspertiz raporu vb.) hazırlamanız ve kredi başvurusunda bulunmanız gerekir.

Firma Bünyesinde Taksitlendirme (Senetle Satış):

• Bazı müteahhit firmalar, banka kredisi kullanmadan, kendi bünyelerinde taksitlendirme imkanı sunabilirler.
• Bu durumda, genellikle bir miktar peşinat alınır ve kalan tutar, belirli vadelerde senetler karşılığında ödenir.
• Bu seçeneğin avantajı, banka kredisi ile uğraşmamak ve kredi masraflarından (dosya masrafı, faiz, ekspertiz ücreti vb.) kurtulmaktır.
• Dezavantajı ise, genellikle faiz oranlarının banka kredisine göre daha yüksek olması ve vadesinde ödenmeyen senetler için yasal takip başlatılabilmesidir.
• Bu seçenekte, müteahhit firmanın güvenilirliği çok önemlidir.

Aşamalı Ödeme (İnşaatın İlerleme Durumuna Göre):

• Özellikle henüz tamamlanmamış projelerde, ödemeler inşaatın belirli aşamalarına göre (temel atıldığında, kaba inşaat bittiğinde, ince işler bittiğinde, iskan alındığında vb.) taksitler halinde yapılır.
• Bu seçenek, hem alıcıya ödeme kolaylığı sağlar hem de müteahhit firmaya finansman sağlar.
• Bu seçenekte, ödeme planının ve inşaatın ilerleme durumunun sözleşmede açıkça belirtilmesi çok önemlidir.

Karma Ödeme Planları:

• Yukarıdaki seçeneklerin bir kombinasyonu olabilir. Örneğin, bir miktar peşinat, bir miktar banka kredisi ve kalan tutar için firma bünyesinde taksitlendirme gibi.
• Banka ve firma anlaşmalı projelerde daha uygun faiz oranları ile kredi kullanma imkanı.

Vadeli Satış:

Takas

Önemli: Hangi ödeme seçeneğini seçerseniz seçin, ödeme planının ve koşullarının satış sözleşmesinde açık ve net bir şekilde belirtildiğinden emin olun.

Konut projesinin tapusu kat mülkiyetli mi, kat irtifaklı mı? Farkı nedir?

Bu, konut alırken en çok dikkat etmeniz gereken konulardan biridir!

Kat İrtifakı:

• Arsa üzerinde inşaatın başladığını ve size ait bağımsız bölümün (dairenin) belirlendiğini gösteren bir tapu türüdür.
• Henüz tamamlanmamış veya iskanı (yapı kullanma izin belgesi) alınmamış binalar için verilir.
• Kat irtifakı tapusu, size arsa payı üzerinden mülkiyet hakkı verir. Yani, binanın bulunduğu arsa üzerinde belirli bir paya sahip olursunuz.
• Kat irtifakı tapusu, riskli olabilir. Çünkü:
• İnşaat tamamlanmayabilir.
• Müteahhit iflas edebilir.
• Belediye, projeye aykırılıklar nedeniyle iskan vermeyebilir.
• Binanın yasal sorunları olabilir.
• Eğer kat irtifaklı tapu alıyorsanız, kat mülkiyetine geçişin ne zaman yapılacağını, müteahhit firmanın yükümlülüklerini ve olası riskleri çok iyi araştırmanız ve sözleşmede bu konuların açıkça belirtildiğinden emin olmanız gerekir. Bir avukata danışmanız şiddetle tavsiye edilir.

Kat Mülkiyeti:

• Binanın tamamlandığını, iskanının alındığını ve her bir dairenin bağımsız bir mülk haline geldiğini gösteren tapu türüdür.
• En güvenli tapu türüdür.
• Kat mülkiyeti tapusu, size dairenin tam mülkiyet hakkını verir.
• Kat mülkiyeti tapusu olan bir daireyi almak, hem yasal açıdan daha güvenlidir hem de bankalar tarafından kredi verilmesi daha kolaydır.

Farkı:

| Özellik | Kat İrtifakı | Kat Mülkiyeti:

Anlamı | Arsa payı üzerinden mülkiyet hakkı. İnşaatın başladığını ve dairenin belirlendiğini gösterir. Dairenin tam mülkiyet hakkı. Binanın tamamlandığını ve iskanının alındığını gösterir.

Risk | Daha riskli. İnşaat tamamlanmayabilir, iskan alınmayabilir, yasal sorunlar olabilir. | Daha güvenli.

Kredi | Bankalar genellikle kat irtifaklı tapulara kredi vermekte daha temkinlidir. Kredi verilse bile, faiz oranları daha yüksek olabilir veya ek teminatlar istenebilir. | Bankalar tarafından kredi verilmesi daha kolaydır.

Yasal Durum | İnşaat halinde veya iskanı alınmamış binalar için verilir. | Tamamlanmış ve iskanı alınmış binalar için verilir.

Tapu Türü | Arsa Tapusu niteliğindedir. | Konut/Mesken Tapusu niteliğindedir.

Öneri: Mümkünse, kat mülkiyetli tapu alın. Kat irtifaklı tapu alacaksanız, çok dikkatli olun ve mutlaka bir avukata danışın.

Konut projesinde aidat ne kadar olacak? Hangi hizmetleri kapsayacak?

Aidat, konut projelerinde en önemli ve sürekli gider kalemlerinden biridir. Bu nedenle, konut almadan önce aidat konusunu çok iyi araştırmanız gerekir.

Aidat Miktarı:

• Aidat miktarı, projenin büyüklüğüne, sosyal donatılarına, hizmet kalitesine ve bulunduğu semte göre büyük ölçüde değişebilir.
• Lüks projelerde, havuz, spor salonu, 24 saat güvenlik, resepsiyon, concierge hizmetleri, bahçe bakımı, temizlik gibi birçok hizmet sunulduğu için aidatlar çok yüksek olabilir (binlerce TL).
• Daha mütevazı projelerde ise aidatlar daha düşük olabilir.
• Aynı proje içinde bile, dairenin büyüklüğüne (metrekare) göre aidat miktarı değişebilir.
• Aidatın ne zaman ve ne kadar artırılacağı da önemlidir. Bu konuda yönetim planını inceleyin ve satış ofisinden bilgi alın.

Aidatın Kapsadığı Hizmetler:

• Aidatın hangi hizmetleri kapsadığı, proje ve yönetim planına göre değişir. Genellikle aşağıdaki hizmetler aidata dahil olabilir:
• Ortak alanların (giriş holü, koridorlar, merdivenler, asansörler, otopark vb.) temizliği ve bakımı
• Güvenlik hizmetleri (güvenlik personeli, kamera sistemi vb.)
• Bahçe bakımı ve peyzaj
• Havuz, spor salonu, sauna, hamam gibi sosyal tesislerin işletme giderleri
• Çöp toplama
• Bina yöneticisi/personel maaşları
• Ortak alanların elektrik, su, doğalgaz giderleri (bazı projelerde dairelerin tüketimi de aidata dahil olabilir)
• Teknik bakım ve onarım (asansör bakımı, jeneratör bakımı vb.)
• Sigorta (ortak alanlar için)

Nelere Dikkat Etmeli?

• Aidatın net miktarını ve hangi hizmetleri kapsadığını yazılı olarak öğrenin.
• Aidatın ne zaman ve nasıl ödeneceğini öğrenin (aylık, üç aylık vb.).
• Aidatın ileride ne kadar artabileceğini sorun. Yönetim planında bu konuda bir madde olup olmadığını kontrol edin.
• Aidatın çok düşük olması da şüphe uyandırmalıdır. Bu, ileride hizmet kalitesinin düşeceği veya ek ödemeler talep edileceği anlamına gelebilir.
• Boş dairelerin aidatını kimin ödeyeceğini sorun. Bazı projelerde, boş dairelerin aidatını müteahhit firma öderken, bazılarında diğer daire sahipleri ödemek zorunda kalabilir.
• Aidat ödemelerinde gecikme olması durumunda uygulanacak yaptırımları (faiz, icra takibi vb.) öğrenin.

Konut projesinin teslim tarihi gecikirse ne olur?

• Konut projelerinde teslim tarihinin gecikmesi, sık karşılaşılan bir sorundur. Bu durumda haklarınızı bilmek ve doğru adımları atmak çok önemlidir.
• Sözleşme: En önemli dayanağınız, müteahhit firma ile imzaladığınız satış vaadi sözleşmesidir. Sözleşmede, teslim tarihi ve gecikme durumunda uygulanacak cezai şartlar (kira ödeme, tazminat vb.) açıkça belirtilmelidir.
• Gecikme Nedenleri: Gecikmenin nedenini öğrenmeye çalışın. Mücbir sebepler (deprem, sel, yangın, savaş, salgın hastalık, ekonomik kriz vb.) veya kamudan kaynaklı gecikmeler (izinlerin geç çıkması vb.) durumunda, müteahhit firma sorumlu tutulmayabilir. Ancak, müteahhit firmanın kendi kusurundan kaynaklanan gecikmelerde (yetersiz iş gücü, finansman sorunları, kötü planlama vb.), cezai şartları talep etme hakkınız vardır.

Yasal Haklarınız:

• Cezai Şart (Gecikme Tazminatı): Sözleşmede belirtilen cezai şartı (genellikle aylık kira bedeli kadar bir tutar) talep edebilirsiniz.
• Sözleşmeden Dönme (Cayma): Gecikme makul bir süreyi aşarsa (örneğin, 6 ay, 1 yıl gibi), sözleşmeden dönme ve ödediğiniz parayı faiziyle geri alma hakkınız olabilir. Ancak, bu hakkınızı kullanmadan önce mutlaka bir avukata danışın. Çünkü, sözleşmeden haksız yere dönmeniz durumunda, siz tazminat ödemek zorunda kalabilirsiniz.
• Teslimi Zorlama Davası: Müteahhit firmayı, sözleşmeye uygun olarak evi teslim etmeye zorlamak için dava açabilirsiniz.
• Tüketici Hakem Heyeti/Mahkemesi: Müteahhit firma ile anlaşamazsanız, Tüketici Hakem Heyetine veya Tüketici Mahkemesine başvurabilirsiniz.
• Savcılığa şikayet Dolandırıcılık vb. durumlarda savcılığa şikayette bulunabilirsiniz.

Öneriler:

• Sözleşmeyi imzalamadan önce, teslim tarihi ve gecikme cezası maddelerini dikkatlice inceleyin ve gerekirse bir avukata danışın.
• Gecikme durumunda, hemen müteahhit firma ile iletişime geçin ve sorunun nedenini öğrenin.
• Taleplerinizi yazılı olarak (e-posta, iadeli taahhütlü mektup veya noter kanalıyla) iletin.
• Gerekirse, bir avukattan hukuki destek alın.

Konut projesinde hangi sosyal donatılar olacak?

• Konut projelerinde sunulan sosyal donatılar, yaşam kalitesini artıran ve projeyi cazip hale getiren önemli unsurlardır. Ancak, sosyal donatıların çeşitliliği ve kalitesi, projeden projeye büyük farklılıklar gösterebilir.

Yaygın Sosyal Donatılar:

• Açık/Kapalı Yüzme Havuzu: Özellikle yaz aylarında serinlemek ve keyifli vakit geçirmek için idealdir. Çocuk havuzu da önemlidir.
• Çocuk Oyun Alanları: Çocukların güvenli bir şekilde oynayabileceği, farklı yaş gruplarına uygun oyun alanları.

Konut projelerinden ev alırken, sadece satış fiyatına odaklanmak yerine, tüm gizli maliyetleri hesaba katmak, bütçenizi doğru bir şekilde planlamanız ve beklenmedik sürprizlerle karşılaşmamanız için çok önemlidir. Konut-Projeleri.Rehberi.Pro olarak, bu rehberle size bu konuda kapsamlı bilgi sunmayı ve doğru kararlar vermenize yardımcı olmayı amaçladık.